Обоснование расчета нормативов обеспеченности населения площадью торговых объектов

При разработке методики расчета нормативов обеспеченности населения площадью торговых объектов изучена действующая нормативная правовая база в России и за рубежом, проведен анализ торговой инфраструктуры субъектов Российской Федерации, влияние на потребность населения в торговой площади экономических, демографических и социальных факторов.

Зарубежный опыт планирования развития розничной торговли основывается на определенных нормативах. Во Франции проектирование новых жилых домов предусматривает строительство 2 кв. м магазинной площади на одну квартиру. В Великобритании нормы определяют необходимое количество магазинов на 1000 жителей и количество населения на один магазин. В США нормативами определяется количество торговых предприятий на 1000 жителей или же необходимая протяженность фасада улиц, отводимая под магазины, исчисляемая в погонных метрах на условное население.

В Венгрии за расчетный показатель принимается оборот на один кв. м торговой площади, который экстраполируется на период 3-5 лет. В Чехии расчет основывается на определении объема розничного оборота путем долгосрочного прогнозирования потребности в торговых площадях, численности торговых работников. В Польше при планировании торговой сети применяется показатель производительности, выражающейся в сумме оборота, реализуемого с 1 кв. м торговой площади. В Румынии применяется аналогичная методика планирования потребности в торговых площадях. Дополнительно для проверки потребности делают контрольный расчет – определяют норматив торговой площади на 1000 жителей на перспективу по данному городу путем деления всей торговой площади на численность населения города в перспективе.

В Республике Украина нормативы выражены минимальным размером торговой площади, которая приходится на 1000 человек населения. Он составляет 423 кв. м для всех типов предприятий розничной торговли, в том числе - 169 кв. м по товарам повседневного спроса и 254 кв. м - по непродовольственным това­ра­м. В Белоруссии утверждены нормативы обеспеченности населения торговой площадью в размере 260 кв. м на 1000 жителей в районных центрах, в сельских районах - 220 кв. м.

Действовавший прежде в СССР общесоюзный норматив обеспеченности торговыми площадями на 1000 жителей составлял 230 кв. м (90 кв. м по продовольственным и 140 кв. м по непродовольственным товарам). Однако указанный показатель значительно ниже среднеевропейского и североамериканского уровня (650 кв. м) и уровня США (1200 кв. м).

Один из последних принятых в СССР документов - Строительные нормы и правила (СНиП) 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений », утвержденные Постановлением Госстроя СССР от 01.01.01 года № 78. В нем предусмотрены нормы торговой площади магазинов в городских поселениях - 280 кв. м на 1000 человек (в том числе продовольственных – 100 кв. м, непродовольственных – 180 кв. м), в сельских поселениях - 300 кв. м (в том числе продовольственных – 100 кв. м, непродовольственных – 200 кв. м)

Разработанные в период централизованного управления экономикой нормативы СССР не могут отвечать изменившимся социально-экономическим условиям жизни населения современной России. Нормативы СССР устанавливались исходя из экономических возможностей страны на конкретном этапе, а не из реальной потребности в обеспечении населения розничной торговой сетью.

В целях разработки методики расчета нормативов обеспеченности населения площадью торговых объектов Российским государственным торгово-экономическим университетом было проведено исследование в городах: Кемерово, Иваново, Оренбург, Челябинск, Самара, Южный Сахалинск . Данные населенные пункты были выбраны с целью анализа нормативов предельно допустимого времени, которое покупатели согласны потратить на совершение покупки различных категорий товаров, выявления региональной специфики и степени удовлетворенности жителей этих городов обеспечением торговой площадью.

Общий размер выборки составил четыре тысячи человек, в анкетном опросе участвовали граждане с разным уровнем достатка в возрастном диапазоне от 18 до 70 лет.

Анкета социологического опроса позволила выявить материальное положение респондентов; среднюю частоту покупок; приемлемое количество времени, которое респондент согласен потратить на приобретение товаров; выявление уровня притязаний в процессе совершения покупки; покупательскую активность населения в процессе приобретения товаров длительного пользования, а также предпочтительность мест их продажи.

В рамках исследования была определена средняя частота покупок предложенных категорий продуктов питания. При покупке продовольственных товаров для населения важна пешеходная доступность магазина - свыше 12% респондентов предпочитают покупать, не затрачивая длительного времени на поиски, выбор и очереди в магазине. Например, на выбор хлеба и хлебобулочных изделий респонденты готовы тратить до 5 минут, а на выбор мяса и мясопродуктов – 15 минут и дольше.

После исследования экономических, социально-демографических, организационно-административных и другие факторов, была произведена количественная и качественная оценка потребностей населения в торговой площади и выведена эмпирическая формула расчета норматива обеспеченности населения площадью торговых объектов, которая зависит от среднего количества посещений мест продажи определенной товарной группы в сутки, нормы площади торгового зала, необходимой для обслуживания одного покупателя, а также максимального допустимого времени, которое покупатель согласен потратить на приобретение определенного товара:

		норматив обеспеченности площадью торговых объектов (кв. м на 1000 человек);
		среднее число посещений мест продажи i-товарной группы в день (разы);
		норма площади торгового зала необходимая для обслуживания одного покупателя (для комфортного обслуживания покупателей учитывается площадь, необходимая для свободного движения тележки по торговому залу и установки торгового оборудования – 16 кв. м);
		максимально допустимое время, которое покупатель согласен потратить на приобретение товара i-группы (час);
		количество рассматриваемых товарных групп (i=1,2,….N).

В ходе вычисления базовых показателей был проведен анализ 23 групп товаров. Расчеты общего норматива Ro и составных нормативов Ro прод и Ro непрод приведены в Таблице 1.

Таблица 1. Расчет общего норматива обеспеченности площадью торговых объектов для Российской Федерации и его составных значений для продовольственных и непродовольственных товаров

Наименование товарных групп	Максимально допустимое время, которое покупатель согласен потратить на приобретение товара i -группы (ч)	Среднее число посещений мест продажи i -товарной группы в день (разы)	Норматив потребности в торговой площади для i -товарной группы (кв. м на 1000 человек)
Хлеб и хлебобулочные изделия
Бакалейные товары
Кондитерские изделия
Мясо и мясопродукты
Рыба и рыбопродукты
Молоко и молочные продукты
Гастрономические товары
Винно-водочные изделия, безалкогольные напитки, пиво и мороженое
Овощи и фрукты
Прочие продовольственные товары
Итого по продовольственным товарам:			795,47
Хозтовары и бытовая химия
Галантерея и парфюмерия
Бытовая техника
Компьютерная техника, телевизоры и радиотовары
Канцтовары и игрушки
Печатные изделия
	0,001
Прочие непродовольственные товары
Итого по непродовольственным товарам:			542,51
Всего:

Данные расчетов минимальных нормативов потребности в торговой площади скорректированы на максимально возможный коэффициент комплексности покупки, который представляет собой среднее количество предметов, приобретаемых за одно посещение магазинов.

В продовольственной торговле максимально возможное значение коэффициента принимается равным 5,0, в непродовольственной - 1,5. С учетом данных поправок комфортные нормативы обеспеченности населения площадью торговых объектов, усредненные для Российской Федерации, имеют следующие значения:

Ro прод = 795,47/5 = 159 кв. м на 1000 человек;

Ro непрод =542,51/1,5 = 362 кв. м на 1000 человек.

Общий норматив:

Ro = Ro прод + Ro непрод = 521 кв. м на 1000 человек.

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank сравнили уровень развития торговой недвижимости в крупных российских и европейских городах с населением от 1 млн человек. Российские города вошли в топ-10 рейтингов по обеспеченности торговыми площадями и объему площадей.

• Так, Самара заняла 3-ю строчку в европейском рейтинге городов по уровню обеспеченности торговыми площадями (551 кв. м на 1000 жителей), оставив позади Бухарест (532 кв. м), Прагу (521 кв. м), Милан (400 кв. м) и Лондон (224 кв. м). При этом Самара лидирует по данному показателю на российском рынке, опережая Москву (444 кв. м) и Санкт-Петербург (542 кв. м).

• На первом месте рейтинга по обеспеченности торговыми площадями Варшава (823 кв. м) и Мадрид (726 кв. м). В топ-10 также вошли Санкт-Петербург, Екатеринбург (539 кв. м) и Нижний Новгород (467 кв. м) (подробнее см. таблицу 1).

• Москва замыкает первую десятку в рейтинге из 24 городов с показателем 444 кв. м. Однако с учетом строящихся и планируемых к строительству ТЦ обеспеченность торговыми площадями москвичей может вырасти до 609 кв. м на 1000 жителей уже к 2019 г. Таким образом, через 3 года Москва может войти в топ-5 европейских городов по уровню развития торговой инфраструктуры.

• По объему предложения качественной торговой недвижимости рынок Москвы остается крупнейшим в Европе (GLA - 5,47 млн кв. м). Второе и третье места занимают Париж (GLA – 4,7 млн кв. м) и Санкт-Петербург (GLA– 2,83 млн кв. м) (подробнее см. таблицу 2).

• Из региональных городов России по показателю объема предложения в «европейскую десятку» вошел Екатеринбург (GLA - 769 764 кв. м).

• Формирование рынков торговой недвижимости в российских городах в значительной степени зависит от условий кредитования, международной геополитической ситуации и спроса со стороны конечных потребителей, который пока оценивается как слабый (показатель Индекса потребительской уверенности один из самых низких в Европе).

Александр Обуховский, директор департамента торговой недвижимости, Knight Frank , отметил: «Уровень развития торговой инфраструктуры говорит не только о дефиците либо избытке торговых центров в городе, но и об инвестиционной привлекательности региона, уровне жизни населения и, в том числе, градостроительной политике местных властей. Очевидно, что Москва обладает значительной емкостью рынка по сравнению с большинством российских городов, что объясняет высокую активность девелоперов даже в кризис. Также мы можем ожидать волны редевелопмента в Самаре и Петербурге и новое строительство в Перми и Красноярске».

Таблица 1. Рейтинг городов по обеспеченности жителей качественными торговыми площадями, кв. м/1 000 жителей

		Обеспеченность жителей качественными торговыми площадями, кв. м/1 000 жителей
1	Варшава
2	Мадрид
3	Самара
4	Санкт-Петербург	542
5	Екатеринбург	539
6	Бухарест	531
7	Прага	523
8	Нижний Новгород	467
9	Барселона	467
10	Москва	444
11	Париж	443
12	Уфа	415
13	Милан	400
14	Воронеж	395
15	Ростов-на-Дону	368
16	Челябинск	350
17	Берлин	315
18	Омск	312
19	Новосибирск	306
20	Казань	301
21	Волгоград	300
22	Красноярск	231
23	Лондон	224
24	Пермь	168

Источник: Knight Frank Research, 1 полугодие 2016

Таблица 2. Рейтинг городов по объему качественной торговой недвижимости, кв. м

	Город
1	Москва	5 472 018
2	Париж	4 700 000
3	Санкт-Петербург	2 832 900
4	Мадрид	2 282 124
5	Лондон	1 928 000
6	Варшава	1 435 923
7	Берлин	1 100 000
8	Бухарест	999 260
9	Екатеринбург	769 764
10	Барселона	755 000
11	Прага	650 000
12	Самара	645 742
13	Нижний Новгород	592 600
14	Милан	537 000
15	Новосибирск	485 148
16	Уфа	464 576
17	Челябинск	417100
18	Ростов-на-Дону	412 548
19	Воронеж	408 271
20	Омск	367 040
21	Казань	365 807
22	Волгоград	304 340
23	Красноярск	246 000
24	Пермь	175 126

По оценкам специалистов на тысячу россиян на данный момент приходится примерно 500 квадратных метров торговой площади при норме 1200 квадратных метров – это самый низкий показатель в Европе после Украины. 5

В ******* области работает 21 200 объектов торговли, из них 17 056 - стационарные. В структуре стационарной сети 157 торговых центров и комплексов, 16 899 магазинов. Общая торговая площадь составляет 2 695,2 тыс. кв. м. Объем торговых площадей увеличился на 187,7 тыс. кв. м.

Обеспеченность торговыми площадями за 2009 год в ******* области увеличилась с 570 до 613 кв. м на 1 тыс. жителей.

В областном центре этот показатель вплотную приблизился к цифре 900–990 квадратных метров торговой площади на тысячу человек.

Таким образом, показатель обеспеченности городов области торговыми площадями значительно ниже, чем в областном центре и составляет 469 метров на тысячу человек.

******* край отстает от соседних регионов по наличию качественных торговых площадей, в 2007 год уровень обеспеченности населения торговыми площадями всех категорий в городе Перми составлял 452,8 кв.м. на 1000 жителей. Это выше социальной нормы в 260 кв.м. на 1000 жителей, но ниже чем в соседних регионах и существенно ниже европейских стандартов – 1000 кв.м. на 1000 жителей.

В 2008 году правительством области запущен проект «Торговые площадки. Развитие логистического кластера и качественных торговых площадей в ******* крае». По задумке властей он должен обеспечить регион качественными торговыми площадями. Они, в свою очередь, создадут все условия для удовлетворения покупательского спроса жителей и гостей ****** края, развития рынка розничной торговли и сферы услуг, создания условий для формирования конкурентной среды, увеличения инвестиций в торговлю и смежные отрасли. Также этот проект помогает приблизить торговую и логистическую инфраструктуру края к европейского уровню.

1. Государственное регулирование отрасли

В условиях кризиса стабилизировать ситуацию в торговой отрасли помогло участие Правительства РФ, в том числе представителей Минпромторга России, в диалоге предприятий торговли с банковским сектором.

Министерство промышленности и торговли РФ, как профильное ведомство, комплексно подошло к развитию торговой отрасли в России.

В апреле 2009 г. Правительство РФ утвердило подготовленную Мипромторгом России и другими заинтересованными ведомствами программу мер по развитию торговли, основными мероприятиями которой были определены принятие закона «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» и разработка Стратегии развития торговли в Российской Федерации на 2010–2015 гг.

Призванный обеспечить нормативно-правовое регулирование отрасли закон «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» затрагивает семь основных сфер:

обеспечение единого экономического пространства на всей территории страны;

разграничение полномочий между органами власти;

устранение административных барьеров в торговле;

коррекция усложнившихся взаимоотношений между отечественными производителями продовольственных товаров и организациями торговли с целью формирования добросовестных, соответствующих рыночным условиям торговых практик;

развитие современной торговой инфраструктуры в Российской Федерации;

поддержка малого предпринимательства;

содействие развитию товарного производства.

Одним из основных направлений развития отрасли является расширение разнообразия форм и форматов торговой деятельности, что позволит поддерживать высокий уровень конкуренции, будет способствовать обеспечению географической и ценовой доступности товаров для населения.

Закон о торговле был одобрен 25 декабря закон Советом Федерации. Документ вступает в силу с 1 февраля 2010 года.

Закон вводит ограничения для отсрочки по оплате поставщикам в зависимости от категории продуктов: 10 дней - для продуктов с десятидневным сроком годности, 30 дней - для продуктов с 30-дневным сроком и 45 дней - для всех остальных продуктов, включая произведенную в России алкогольную продукцию.

Согласно закону, ритейлерам запрещается включать в договор поставок любые вознаграждения от поставщиков кроме объемной скидки в размере максимум 10% от закупочной цены товара.

Кроме того, закон содержит антимонопольную поправку, запрещающую рост сетей в регионах, где они заняли свыше 25% розничного рынка, начинает действовать с 1 февраля в субъектах Федерации, а с 1 июля - в муниципальных районах и городских округах.

Эксперты компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ оценили ситуацию во всех сегментах рынка торговых центров Москвы, а также обозначили ключевые тенденции и прогнозы на рынке торговой недвижимости.

Новое предложение в ТЦ в Москве

Во второй половине 2016 года ожидается один из самых масштабных вводов торговых площадей за последние десять лет - 466 000 кв. м. Если в первом полугодии в Москве был открыт всего один торговый центр - «Ривьера» (100 000 кв. м), то во второй половине ожидается ввод 12-ти новых торговых центров. По объему вводимых торговых площадей это сопоставимо лишь с 2014 годом, когда было введено 415 000 кв. м. торговых площадей. Динамика открытия новых ТЦ в Москве отражает цикличность рынка торговой недвижимости: 2 последних цикла - с 2008 по 2012 год, а также с 2013 по 2016 год.

Наблюдения показывают, что максимальный объем нового предложения приходится на годы экономической нестабильности. В период роста экономики стартует множество новых проектов, но из-за длительной инвестиционной фазы часто сроки открытия новых ТЦ приходятся на периоды спада в экономике. Сейчас можно наблюдать описанную ситуацию.

В 2017-2018 годах на рынок будет выведено в 3 раза меньше торговых площадей, чем в 2015-2016 годах. Объем нового предложения будет сопоставим с уровнем 2010-2011 годов.

Стоит отметить, что если в течение последних двух лет новое предложение формировалось в основном за счет нескольких больших объектов («Авиапарк» и «Вегас Крокус Сити» в 2014 году, Columbus в 2015 году), то в 2016 планируется открыть множество торговых центров меньшего формата. Их будет практически столько же, сколько было введено за последние 2 года. При этом GLA самого большого из них составит 80 000 кв. м, что примерно в 3 раза меньше площади «Авиапарка».

Ожидается, что предложение новых ТЦ превысит спрос уже в начале 2017 года. Давление на рынок будет оказывать значительное количество вакантных площадей.

К концу 2016 года вакантность может достичь максимальной отметки за последние 7 лет.

Сейчас наблюдается самая низкая вакантность (6,5%) за последние 2,5 года. Однако, это явление временное: согласно прогнозам, в дальнейшем вакантность может увеличится на 3,5% и достигнуть уровня 2015 года (10%).

Причина в том, что в 2016 году будет введено рекордное количество торговых площадей. Для сравнения, средняя вакантность по ТЦ Москвы , введенным в 2015 году, составила 19% по итогам I полугодия 2015 года.

По результатам первого полугодия, Москва занимает четвертое место по обеспеченности торговыми площадями на душу населения (437 кв.м/тысячу жителей).

Однако, если все заявленные объекты будут введены в срок, то расстановка сил к концу года изменится. На первом месте останется Краснодар, на второе место выйдет Самара за счет ввода ТЦ Good’Ok c GLA 115 000 кв. м (536 кв.м/тысячу жителей). Далее последуют Екатеринбург (499 кв.м/тысячу жителей) и Москва (475 кв.м/тысячу жителей), которая сохранит свое 4 место в рейтинге.

По сравнению с концом 2015 года, большая часть арендаторов возобновила свое развитие. Если в начале года у многих сетей не было четких планов по развитию и ритейлеры продолжали заниматься оптимизацией, то ближе к середине года многие игроки приступили к подбору объектов и переговорам. Связано это с положительной динамикой посещаемости ТЦ и признаками стабилизации макроэкономической ситуации.

Арендаторы долгое время занимали выжидательную позицию, преимущественно рассматривая предложения в действующих ТЦ. Однако, в связи с сокращением предложения в действующих ТЦ и соответствующим ростом ожиданий арендодателей, все большее количество сетей готовы рассматривать строящиеся объекты. Строящиеся ТЦ становятся привлекательны еще и потому, что в них арендодатели готовы предложить более комфортные условия, например, CAP на первый год аренды. Также в последнее время все чаще встречается схема оплаты, при которой ставка на второй год аренды фиксируется по среднему товарообороту за первый.

Предложение ТЦ в округах Москвы

Самое большое количество объектов будет введено в тех округах Москвы, которые итак составляют достаточно высокую долю в общем предложении города. В ЮАО будет открыто еще 4 ТЦ, чья доля с учетом ввода составит 19% в совокупном предложении.

2 ТЦ откроется в САО (14%) и 4 ТЦ - в ЗАО (10%). На эти три округа придется около 70% от всего предложения в Москве.

Наряду с этим, ВАО так и останется самым низкообеспеченным округом торговыми площадями: там не откроется ни одного торгового объекта до конца года.

Распределение районов Москвы доле обеспеченности торговыми площадями

Наименование округа	Обеспеченность торговыми площадями (кв.м/тысячу жителей)		Доля округа от совокупного объема предложения ТЦ в Москве в 2016 году
	2015 год	2016 год
ЮАО	557	647	19%
САО	655	727	14%
СВАО	500	497	12%
ЗАО	359	454	10%
ЮВАО	420	415	10%
СЗАО	488	564	9%
ЦАО	684	677	9%
ЮЗАО	296	294	7%
ТиНАО	624	754	4%
ВАО	110	136	4%
ЗелАО	516	504	2%

Коммерческие условия на аренду торговых площадей в московских ТЦ

В большинстве объектов индексацию ставок не проводили, поэтому они сохранились на уровне 2015 года. Стоит отметить, что в ряде ТЦ проводилась ротация арендаторов, в результате которой арендодатели стремились найти более платежеспособных ритейлеров, заменить бренды на уникальные или более востребованные.

Анализируя средний уровень арендных ставок, стоит отметить, что до 2014 года арендная плата рассчитывалась, как правило, на основе фиксированной ставки, а с 2015 - как процент от товарооборота.

Ставки аренды* в рублях в торговых центрах, открытых до 2014 года

	Профиль / тип арендатора	Средняя площадь (кв.м)	Ставки аренды на I полугодие 2016 г. (тыс. руб.)
Я КОРНЫЕ АРЕНДАТОРЫ	Гипермаркет FMCG	> 8000	8-12
		4000-8000	10-15
	Гипермаркет DIY	> 10000	8-12
	Супермаркет FMCG	1000-4000	19-35
	БТиЭ	1200-2200	7-11
	Спортивные товары	4000-6000	4-5
		1200-2200	6-9
	Товары для детей	1000-2000	9-13
	Одежда	1500-3000	7-12
	Многозальный кинотеатр	3000-5000	7-11
Арендатор торговой галереи		700-1500	10-13
		500-700	12-17
		250-500	15-30
		100-250	30-50
		50-100	55-80
		< 50	100-150
Ресторан		300-600	18-25
Кофейня		80-170	40-60
Фудкорт		50-100	60-100

* В таблице приведены диапазоны средних ставок аренды на помещения в торговых центрах современного уровня в Москве (введенных в эксплуатацию до 2014 года), за кв. м в год, без учета НДС и эксплуатационных платежей, по состоянию на конец июня 2016 года

Коммерческие условия для торговых центров, введенных в эксплуатацию с 2015 года

	Профиль / тип арендатора	Средняя площадь (кв.м)	Средний диапазон CAP* в IV кв. 2015 г.	Средний диапазон CAP* в I полугодии 2016 г.
ЯКОРНЫЕ АРЕНДАТОРЫ	Гипермаркет FMCG	> 8000	1,8-4%	1,8-4%
	Гипермаркет FMCG (city формат)	4000-8000	1,8-4%	1,8-4%
	Гипермаркет DIY	> 10000	2-4%	2-4%
	Супермаркет FMCG	1000-4000	5-8%	5-8%
	БТиЭ	1200-2200	3-5%	4-6%
	Спортивные товары	4000-6000	8-10%	4-8%
		1200-2200	7-10%	7-10%
	Товары для детей	1000-2000	8-13%	8-13%
	Одежда	1500-3000	8-13%	8-13%
	Многозальный кинотеатр	3000-5000	8-13%	8-13%
Арендатор торговой галереи		700-1500	9-14%	9-14%
		500-700	10-15%	10-15%
		250-500	12-15%	12-15%
		100-250	10-20%	10-20%
		50-100	15-25%	15-25%
Ресторан		< 50	10-15%	10-15%
Кофейня		300-600	18-25%	18-25%
Фудкорт		80-170	10-18%	10-18%

* CAP - предельная доля арендных платежей в общем товарообороте арендатора, включая эксплуатационные расходы, исключая коммунальные платежи.

Изменение экономической ситуации неизбежно привело к снижению маржинальности бизнеса крупных сетевых игроков рынка спортивных товаров. В связи с этим можно наблюдать снижение САР в данном сегменте с 8-10% до 4-8%.

Что касается ритейлеров сегмента «бытовая техника и электроника», то формат в 4000-6000 кв. м, где CAP был традиционно ниже, практически полностью ушел с рынка. Вместо него остался лишь формат 1200-2200 кв. м, где CAP составляет 4-6%.

По словам Александры Ромашиной, ведущего консультанта МАГАЗИНА МАГАЗИНОВ, ритейлеры все чаще открывают магазины в ТЦ на условиях, которые обязывают девелоперов взять на себя затраты по отделке помещений, или предлагают условия, связанные с открытием брендов по франшизе.

Такие якорные арендаторы, как кинотеатры и развлекательные центры, значительно повысили требования к состоянию передаваемых помещений и их отделке, что также привело к росту затрат на строительство для девелоперов. Владельцам ТЦ зачастую приходится идти навстречу ритейлерам, чтобы выдержать концепцию объекта, повысить заполняемость ТЦ и обеспечить приемлемый трафик.

Некоторые ритейлеры fashion-сегмента стремятся арендовать помещения большей площади.

Этой группе арендаторов часто удается согласовывать с собственниками привлекательные коммерческие условия, такие как процент от товарооборота без фиксированной ставки, выполнение отделки арендодателями и т.д. Так, свой формат уже увеличили такие международные бренды, как H&M, бренды группы Inditex, а также ряд федеральных марок - Befree, Familia.

За последний год открылся ряд магазинов , которые изменили вектор развития в сторону крупных ТЦ. Так, появилось достаточно много новых магазинов в ТЦ «Авиапарк» и ТРЦ «Колумбус», таких как «Фабрика Каляев», «Porta 9», «Клаустрафобия», «Огого Обстановочка» и др. Кроме того, наблюдается приток индивидуальных предпринимателей в крупные торговые центры, которые раньше им были недоступны по причине высоких ставок и высоких требований со стороны арендодателя.

Прогноз ввода ТЦ до конца 2016 года

К открытию до конца 2016 года заявлены 12 объектов совокупной GLA 466 000 кв. м.

Торговые центры, планируемые к открытию в Московском регионе до конца 2016 года

Название объекта	Адрес	GBA (кв.м)	GLA (кв.м)	Девелопер
Москва
Океания (Галерея Кутузовский)	Кутузовский пр-т, д. 57	137 000	60 000	ТПС Недвижимость
Бутово Молл	п. Воскресенское, дер. Язово	143 000	54 400	МД Групп
Хорошо!	Хорошевское ш., д. 33/1	114 000	50 000	ТПС Недвижимость
Косино Парк	Святоозерская ул., д. 5	79 510	39 000	ГК ТЭН
Метрополис (II очередь)	Ленинградское ш., вл. 18	65 800	38 000	Capital Partners
МФК на Киевской	Киевская ул., д. 2	30 000	20 000	ПАТЕРО Девелопмент
Ашан Пролетарский	Пролетарский пр-т, д. 30, стр. 15	23 667	15 500	Immochan
Селектика	Варшавское ш., вл. 148	42 500	7 000	ГК Элвиком
Московская область
Рига Молл	Новорижское ш., 5 км от МКАД	142 000	80 000	Рига Молл
Можайский двор	п. Новоивановское, Западная ул., стр. 100	65 000	45 500	ПАТЕРО Девелопмент
Видное Парк	М-4 «Дон», 3 км от МКАД	105 000	45 000	Trinity Russian Retail
Солнцево-парк	Боровское ш.	17 000	11 600	ГК Мортон

Таким образом, на рынке ТЦ Москвы можно выделить следующие тенденции:

• Ожидается масштабный ввод объектов до конца года. Около 70% нового предложения приходится на округа-лидеры по обеспеченности торговыми площадями.
• После падения вакантности до уровня 6,5% по итогам полугодия, ожидается ее рост до 10% к началу 2017 г.
• Ставки аренды и CAP не изменились за последние полгода, за исключением сегментов спортивных товаров и бытовой техники.
• К концу года Москва сохранит текущее 4-е место по обеспеченности торговыми площадями среди российских городов. Первое место займет Краснодар, второе - Самара, а третье - Екатеринбург.
• Восточный округ Москвы по-прежнему является самой ненасыщенной торговыми объектами частью города и имеет большой потенциал для реализации девелоперских проектов.
• По прогнозам, новое предложение ТЦ окажет давление на рынок и не позволит арендным ставкам вырасти. В некоторых сегментах оно создаст для ритейлеров более выгодные условия аренды.

Обзор подготовлен специалистами компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ