El proceso de estimación del valor de los bienes inmuebles incluye un sistema de acciones sucesivas del tasador, desde establecer una tarea para la valoración hasta transferir al cliente preparado en escritura informe sobre la valoración del objeto inmobiliario que lo contiene, expresado en unidades monetarias.
El proceso de tasación de bienes inmuebles incluye los siguientes pasos:
1ra etapa Establecer una tarea para la evaluación.
1.1. El propósito de la evaluación.
12 El tipo de valor a determinar.
1.3. Constitución de los derechos de propiedad tasados.
1.4. La fecha de la evaluación.
2da etapa Elaboración de un plan y contrato para la evaluación.
2.1. Calendario de trabajo de evaluación.
2.2. Fuentes de información.
2.3. Elección de los métodos de evaluación.
2.4. Costos de evaluación.
2.5. Recompensa monetaria por la evaluación.
2.6. Redacción de un contrato de tasación. 3ra etapa. Recopilación y análisis de información.
3.1. Inspección del objeto y el área circundante.
3.2. Descripción legal de la propiedad.
3.3. Características físicas y ubicación.
3.4. Información económica.
3.5. Validación de la información recopilada.
3.6. Análisis y procesamiento de la información.
4ta etapa. Análisis del mejor y más efectivo uso.
4.1. Análisis del terreno como condicionalmente libre.
4.2. Análisis de la parcela de terreno con mejoras.
5ta etapa. Cálculo del valor de tasación de un inmueble basado en tres enfoques.
5.1. Valoración basada en el enfoque de ingresos.
5.2. Estimación de costes basada en un enfoque comparativo.
5.3. Estimación de costos basada en el enfoque de costos.
6ta etapa. Coordinación de los resultados obtenidos y derivación del totalel valor del valor de la propiedad.
6.1. Verificación de los datos recibidos sobre el valor del valor.
6.2. Supuestos y condiciones limitantes debido a la integridad y confiabilidad de la información utilizada.
6.3. Derivación del valor final del costo. 7ª etapa. Elaboración de un informe de evaluación.
Establecer una tarea para la evaluación.
Establecer una tarea para la evaluación es la etapa inicial en la que se determinan y formulan los parámetros básicos de la tarea de evaluación. Una declaración clara del problema es necesaria para una interpretación completa e inequívoca de la naturaleza de la tarea de evaluación, la elección de los métodos de evaluación y la interpretación de los resultados reflejados en el informe. Los componentes más importantes de un encargo de valoración incluyen:
Identificación de la propiedad;
Identificación de los derechos de propiedad a evaluar;
Propósito (alcance) de los resultados de la evaluación;
Selección y determinación del tipo de valor;
Aclaración de la fecha de la evaluación;
Descripción del alcance de la evaluación;
Aclaración de otras restricciones.
Identificación de la propiedad incluye una descripción de características tales como la dirección, una descripción legal completa, la ubicación exacta y los límites de la propiedad.
La identificación de un objeto inmobiliario representa su descripción legal exacta, que es aconsejable elaborar sobre la base de la información proporcionada por el cliente. La información necesaria se puede obtener de registro estatal datos topográficos de conformidad con las leyes locales y estatales.
Una descripción legal correcta debe tener en cuenta las características específicas sistema regional Agrimensura y descripción de terrenos, que consiste en la descripción de sus linderos, el sistema estatal de agrimensura, así como el procedimiento para la descripción y cartografía de solares y barrios.
Identificación de los derechos de propiedad a evaluar.
Una característica de la tasación de bienes raíces es Un enfoque complejo, que considera simultáneamente los bienes inmuebles como un objeto físico de la vida real y como un conjunto de derechos privados o entidades legales, que puedan tener o reclamar en propiedad, así como el uso de terrenos y edificios.
Pueden ser objeto de tasación bienes inmuebles con derechos de propiedad total o parcial, por separación o división de derechos de propiedad. Al determinar el valor de mercado de los bienes inmuebles, el tasador tiene en cuenta las restricciones de los derechos de propiedad, como arrendamientos, servidumbres, restricciones de gravámenes, reclamaciones de títulos y derechos sobre el espacio aéreo o la tierra.
La previsión es el núcleo de cualquier sistema de comercio, razón por la cual los bien escritos pueden hacerte terriblemente rico.
Alcance o finalidad de los resultados de la evaluación- Se trata de un procedimiento económico realizado posteriormente por el cliente en función del resultado de valor obtenido por el tasador.
La tasación de bienes inmuebles se realiza con el fin de determinar:
Precios de compra y venta;
El monto de la garantía para préstamos;
bases de tributación;
los términos del contrato de arrendamiento;
El costo de la contabilidad de edificios y estructuras;
Bases de justa compensación en caso de enajenación de derechos de propiedad;
Bases del contrato de seguro.
Es necesario averiguar cómo utilizar posteriormente el resultado de la valoración resultante para seleccionar el procedimiento de valoración óptimo, desde recopilar y analizar la información necesaria hasta aplicar los métodos y principios de valoración más eficaces para conciliar los resultados. Si el cliente no proporciona información sobre el alcance de los resultados del informe de evaluación, el evaluador, por su propia iniciativa, debe discutir el problema con el cliente y asegurarse de que el cliente comprenda adecuadamente el problema. Este procedimiento salvará al tasador de posibles malentendidos y de la necesidad de rehacer el trabajo.
La elección y definición del tipo de valor. El avalúo tiene por objeto determinar el valor de los bienes inmuebles, que de conformidad con las normas internacionales y Normas rusas Las evaluaciones vienen en varias formas. El tipo de valor del objeto de tasación está dictado por una serie de factores, que incluyen los derechos de propiedad que se evalúan asociados con él, el alcance o el propósito de los resultados de la tasación y el alcance de la tarea de tasación.
De acuerdo con las normas de valoración rusas vigentes, se pueden utilizar los siguientes tipos de valor:
Precio de mercado;
El valor de la propiedad en cuestión con un mercado limitado;
costo de remplazo;
costo de reproducción;
Costo en el uso existente;
Costo a efectos fiscales;
Costo de inversión;
Valor de liquidación;
Costo de reciclaje.
Costo especial, incluyendo seguros, garantías y otros tipos de valor que no están incluidos en estas normas, pero estipulados por actos legales reglamentarios.
El tipo de valor elegido por el tasador de acuerdo con el cliente y terceros, usuarios del informe, debe especificarse en la tarea de tasación. Además, es necesario dar una definición escrita (formulación) del valor indicado en el informe de valuación, que no debe contradecir las normas adoptadas en la valuación.
El tipo de valor utilizado en el proceso de tasación de un objeto de tasación particular afecta el contenido de las etapas individuales en el marco de un modelo de tasación universal. El tipo de valor determina la composición, recolección, preparación y análisis de la información para fines de evaluación. La elección de enfoques y métodos para la valoración de bienes raíces es un derivado del tipo de valor que se determina; por lo que, por ejemplo, al determinar el valor del seguro, no es adecuado aplicar los métodos del enfoque de ingresos. El tipo de costo determina la lógica y validez de acordar los resultados finales de la evaluación.
Aclaración de la fecha de la evaluación. Especificar la fecha en la que se realizará la evaluación y, por tanto, el resultado de la evaluación será válido, es necesario por varias razones. Cualquier tipo de valor determinable es inherentemente valor de mercado, ya que incluso los costos de reproducción y reposición se calculan en términos de precios de construcción de productos que son válidos en un momento determinado, ya que están en constante cambio bajo la influencia de la inflación, la competencia, los cambios en las preferencias de los consumidores. , etc.
En el proceso de evaluación, es necesario tener en cuenta numerosos factores formadores de precios, cuya composición, prioridad y grado de influencia son inestables. El valor de mercado refleja la percepción de los participantes del mercado sobre el estado de su coyuntura. Debido al hecho de que la situación del mercado cambia constantemente, el valor de mercado se basa en el análisis de la información recopilada en una fecha determinada, datos de mercado en un momento específico. Cambiar el equilibrio de las fuerzas del mercado tiene un impacto significativo en el resultado de la evaluación y el valor resultante.
La fecha de la valoración utilizada en la práctica de valoración está representada por tres tipos:
Actual;
retrospectivo;
Futuro.
En la gran mayoría de los casos, la fecha de valoración es la fecha cercana a la fecha en que se determinó la tarea de valoración y se llevó a cabo el trabajo de valoración. Sin embargo, en algunos casos se vuelve necesario derivar el valor de mercado para una fecha en el pasado o en el futuro.
Se requiere una estimación retrospectiva del valor de mercado de la fecha (pasada) para el impuesto sobre sucesiones (fecha de fallecimiento), cálculo del impuesto sobre la renta (fecha de compra), reclamo de seguro (fecha del evento asegurado), demanda (fecha de pérdida), etc. la información de mercado permite al valuador hacer de manera objetiva y razonable todos los cálculos necesarios.
Se puede realizar una evaluación para una fecha futura para objetos inmobiliarios que están en construcción, diseño o decisiones sobre la viabilidad de la construcción. El desfase temporal que se produce en este caso entre la fecha de la obra de tasación y el momento en que el objeto inmobiliario alcanza su capacidad de diseño, conquistando el segmento de mercado que aporta el valor calculado. Flujo de efectivo, requiere determinar el valor de mercado a la fecha de finalización de la construcción.
Descripción del alcance del trabajo de tasación. El alcance del trabajo de evaluación lo establece el evaluador para determinar la composición de los datos utilizados, el soporte de información, la necesidad de involucrar a expertos externos, los métodos para verificar la confiabilidad de la información, así como la integridad de la inclusión de información intermedia y auxiliar. en el informe final.
La redacción del alcance de la evaluación ayuda a proteger los intereses de terceros que toman decisiones basadas en los resultados de la evaluación. El evaluador debe indicar claramente no solo lo que se espera que se haga, sino también lo que no se hará, con razones específicas, especialmente si solo se dispone de información limitada.
El alcance del trabajo de tasación y el nivel de detalle del informe dependen de la importancia de la tarea de tasación, así como del acuerdo alcanzado con el cliente. Esta sección le permite determinar la cantidad total de mano de obra, costos en efectivo para Soporte de información, lo que finalmente afecta el costo del trabajo de tasación. El tasador es responsable de garantizar que el alcance declarado de los trabajos de tasación coincida con los resultados reales.
Aclaración de otras restricciones. Normas uniformes evaluación profesional(118PAP) emitido por la Fundación de Evaluación distingue entre evaluación completa y limitada. La evaluación limitada se realiza de acuerdo con el Reglamento sobre los procedimientos limitados de las Normas Uniformes. En este caso, por regla general, se utiliza una cantidad limitada de información. Un ejemplo de una valoración de este tipo es una valoración de bienes inmuebles realizada únicamente sobre la base de un enfoque comparativo, así como una valoración realizada para actualizar datos de valoración anteriores.
Sin embargo, incluso una valuación completa puede contener una serie de condiciones limitantes que deben formularse en el informe de valuación, junto con parámetros tales como la identificación de la propiedad, los derechos de propiedad, la fecha de la valuación, el alcance de los resultados de la valuación y el tipo de valor. La introducción de la composición de condiciones limitantes en el informe permite no solo proteger al tasador de posibles reclamos futuros, sino también informar al cliente y otros usuarios del informe de manera oportuna. Por ejemplo, una condición limitante puede incluir una cláusula sobre la obtención de información de fuentes insuficientemente confiables, sobre la imposibilidad de realizar un estudio técnico de bienes inmuebles.
Después de establecer la tarea para la evaluación, se redacta un contrato.
Recopilación de información y análisis preliminar de datos.
La composición y volumen de la información requerida, el procedimiento para su procesamiento y análisis, el número de valuadores involucrados, incluidos los especialistas involucrados, así como el tiempo requerido para el procesamiento de datos, dependen de la asignación, el tipo de bien inmueble que se está valuando. y los métodos de valoración seleccionados.
La eficacia de esta etapa depende de la minuciosidad de los estudios preliminares. trabajo organizativo, que requiere determinar la naturaleza y el alcance de los datos requeridos, fuentes de información, así como la programación de trabajos, especialmente necesarios para la valoración de grandes inmuebles.
Según el tipo de objeto y la cantidad de trabajo, la tasación puede ser realizada por un tasador o por un grupo de especialistas. El plan de trabajo del evaluador se construye de acuerdo con la estructura del futuro informe de evaluación y el tiempo requerido para completar cada etapa.
Para determinar el valor de mercado del inmueble objeto de valoración, la información necesaria se clasifica según una serie de criterios.
En relación con el objeto evaluado, la matriz de información se divide en datos externos e internos.
Según la naturaleza de la información, se distinguen datos generales y especiales, así como información sobre oferta y demanda competitiva. datos común reflejan la dinámica de las relaciones sociales, económicas, políticas y factores medioambientales afectando el estado del mercado inmobiliario. El tipo de información bajo consideración debe tener en cuenta los cambios en curso a nivel regional y el segmento específico del mercado inmobiliario al que pertenece la propiedad que se está valuando.
Datos especiales contienen las características jurídicas, físicas, geográficas y económicas del inmueble. Este tipo de información debe recopilarse sobre propiedades comparables y bienes inmuebles tasados.
Información de oferta y demanda competitiva permite evaluar la competitividad del inmueble objeto de valoración en su segmento de mercado. La información sobre la oferta le permite evaluar el fondo existente de bienes inmuebles competitivos, teniendo en cuenta su carga, las perspectivas de su expansión a través de nuevas construcciones y reconstrucciones, así como información sobre la capacidad del mercado. Los datos de demanda deben reflejar la capacidad económica de los propietarios y usuarios potenciales de la propiedad.
La información utilizada en el proceso de evaluación debe ser suficientemente completa, representativa y fiable. Debe ayudar al tasador a determinar los factores de fijación de precios más importantes, analizar el estado de la economía en su conjunto y, en particular, el mercado inmobiliario, incluidos los aspectos territoriales y segmentarios. El tasador debe ser consciente de propiedades físicas el objeto de evaluación y su entorno, recopilar datos para cálculos económicos y de evaluación. Características de los recolectados y utilizados en varias etapas la información de la evaluación debe reflejarse adecuadamente en el informe.
Análisis del mejor y más efectivo uso.
Se lleva a cabo un análisis del mejor y más eficiente uso de los bienes inmuebles con el fin de evaluar adecuadamente la opción existente para el uso de la propiedad que se está evaluando, para desarrollar recomendaciones para su uso óptimo con el fin de determinar el valor máximo posible.
El concepto del uso más eficiente de los bienes inmuebles es concepto de mercado, que es de importancia clave para el análisis de costos. El uso más eficiente es el que cumple con cuatro criterios: admisibilidad o permisibilidad legal, factibilidad física, seguridad financiera y el valor máximo del objeto.
Para determinar el uso más eficiente de un terreno, el tasador utiliza dos esquemas, según los cuales el terreno se considera sin desarrollar (condicionalmente libre) y se analiza la variante más eficiente de su uso con edificios existentes.
El análisis del uso más eficiente de un sitio sin desarrollar implica la consideración de opciones que incluyen la preservación del propósito actual, la construcción de una nueva instalación, la remodelación del terreno (división o consolidación), así como la venta.
El uso más efectivo de la tierra con estructuras existentes es comparar opciones para mantener el propósito de la propiedad a la fecha de la evaluación, planes de reconstrucción que contemplan la restauración, expansión y reutilización, demolición completa (parcial), así como una combinación de estas opciones.
La prueba de viabilidad financiera requiere el cálculo de los costos de implementación de cada caso de uso considerado. La estimación de maximización del valor de uso alternativo se basa en un análisis de variables tales como el valor del terreno, la tasa de retorno adecuada al riesgo del caso de uso específico y el valor total capitalizado de la propiedad.
Las conclusiones sobre el uso óptimo de los bienes inmuebles deben reflejarse en la sección correspondiente del informe. El tasador debe formular razonablemente el caso de uso más efectivo y respaldarlo con cálculos del período de tiempo requerido para la conversión de bienes inmuebles, el desarrollo del mercado, y también indicar los participantes en el proceso de inversión: inversionistas, propietarios potenciales, usuarios, acreedores, etc.
Selección y aplicación de enfoques y métodos aceptables para la valoración de bienes inmuebles.
La valoración inmobiliaria se suele realizar desde la posición de tres enfoques principales:
enfoque de costos;
enfoque comparativo;
enfoque de ingresos.
Enfoque de costo procede del supuesto de que un inversor prudente no pagará por bienes inmuebles más de lo que le costaría adquirir un terreno similar y construir un edificio similar en propiedades de consumo.
Enfoque comparativo se basa en la suposición de que un comprador razonable no pagaría más por un objeto de lo que podría comprar en Mercado abierto objeto de similar utilidad. La determinación del valor se basa en datos de transacciones de compra y venta recientes con objetos similares.
enfoque de ingresos se basa en la afirmación de que un comprador razonable no pagaría más por una propiedad que la cantidad que la propiedad que se está valuando generará en el futuro en forma de ingresos netos, ajustados por el riesgo de inversión. En este caso, el valor de un objeto está determinado por su capacidad de generar ingresos en el futuro. Los flujos de efectivo generados por los bienes inmuebles, incluido el costo de la reversión, se pueden recalcular al valor total actual.
Cada enfoque de evaluación incluye una serie de métodos. El tasador, según el tipo de valor, características del objeto tasado, información sobre el objeto tasado y bienes inmuebles similares, etc. selecciona uno o más métodos de evaluación dentro de cada enfoque. La elección de los métodos de evaluación debe justificarse y describirse en el informe de evaluación.
Coordinación de resultados preliminares de la evaluación y derivación del valor final del costo.
La coordinación de los resultados obtenidos sobre la base de diversos enfoques y métodos es la última etapa en la determinación del valor del inmueble objeto de valoración. El resultado final de la evaluación se puede presentar en forma de un valor monetario único o un rango de los valores más probables del valor, representado por los valores mínimo y máximo.
Sobre el este escenario evaluación, en primer lugar, es necesario comprobar los resultados obtenidos con el fin de identificar los errores matemáticos y lógicos que aumentan el grado de discrepancia entre los resultados de ingresos, costos y enfoques comparativos.
El procedimiento para acordar los resultados verificados está determinado por el contenido de la tarea de evaluación, los enfoques y métodos de evaluación utilizados, la integridad y confiabilidad de la información utilizada, y la identificación de las ventajas y desventajas de los métodos utilizados.
Los criterios que definen la jerarquía de cada resultado son la capacidad de reflejar las intenciones reales de un vendedor o comprador potencial, la calidad de la información a partir de la cual se realiza el análisis, la capacidad de cada método y enfoque para tener en cuenta cuenta las fluctuaciones del mercado y las características de precios específicas del objeto, como la ubicación, el tamaño, la rentabilidad potencial.
En vista de lo anterior, el evaluador acepta coeficientes de peso para resultados intermedios obtenidos utilizando varios enfoques. El valor de ponderación de cada enfoque se puede calcular tanto por métodos expertos como matemáticos.
Al preparar el informe, el tasador está obligado a explicar las razones de la discrepancia en los valores de valor, así como a justificar el procedimiento.
Elaboración de un informe de evaluación.
En la última etapa de la tasación, se entrega al cliente un informe de tasación por escrito, que es prueba documental del correcto desempeño de sus funciones por parte del tasador. El informe de evaluación tiene una forma detallada.
El informe resumido contiene información limitada sobre la asignación de tasación, la propiedad, los métodos utilizados y el resultado obtenido, y permite que el cliente comprenda las actividades detrás de los juicios de valor del tasador.
El formulario detallado y el razonamiento establecen la tarea de evaluación, caracterizan la información seleccionada y razonada, fundamentan los métodos y cálculos de evaluación aplicados y también determinan el resultado final del costo, representado por un valor único o rango.
El valor indicado en el informe es la opinión subjetiva del tasador sobre la más probable dinero equivalente transacción propuesta, basada en el estudio y análisis de la información necesaria, cálculos y en función de su experiencia y calificaciones.
Operando en Federación Rusa La Ley de Actividades de Tasación en su artículo 11 establece requisitos generales para el contenido y diseño del informe. El estilo de presentación de la información, justificaciones, definiciones y cálculos no debe permitir interpretaciones ambiguas.
Un oportuno informe de tasación elaborado por escrito y presentado al cliente es prueba del correcto desempeño por parte del tasador de las funciones que le asigna el contrato. El informe es firmado personalmente por el tasador y certificado por su sello.
El informe debe indicar la fecha de la evaluación, los estándares de evaluación utilizados, las metas y objetivos de la evaluación del objeto de evaluación, así como otra información que proporcione una interpretación completa e inequívoca de los resultados de la evaluación reflejados en el informe. Por ejemplo, si no se determina el valor de mercado, sino otros tipos de valor, el informe deberá indicar los criterios de evaluación y las razones de la desviación. Al enviar un informe, debe especificar los siguientes puntos:
Fecha de compilación y número de serie del informe;
La base para que el tasador evalúe el objeto de tasación;
Domicilio legal del tasador;
Información sobre la licencia que se le otorgó para realizar actividades de tasación;
Descripción exacta del objeto tasado y su valor en libros;
Detalles de una entidad legal;
Normas de valoración para determinar el tipo de valor apropiado;
Lista de datos utilizados en la evaluación, indicando las fuentes de su recepción,
Supuestos hechos en la evaluación;
La secuencia de determinación del costo y su valor final;
Limitaciones y límites de aplicación del resultado obtenido;
Fecha de determinación del valor del objeto de tasación;
La relación de los documentos utilizados por el tasador y que establezcan las características cuantitativas y cualitativas del objeto de tasación.
El valor final del valor registrado en el informe se reconoce como confiable y se recomienda para realizar una transacción con un objeto inmobiliario.
Una disputa sobre la confiabilidad del monto del valor establecido en el informe está sujeta a consideración por un tribunal, tribunal de arbitraje o arbitraje, o en la forma establecido por ley de la Federación de Rusia, que regula las actividades de valoración.
Lee mas:
De acuerdo con el Estándar de Evaluación Federal No. 1, párrafo 16, la evaluación incluye los siguientes pasos:
a) celebración de un contrato de tasación, incluida una tarea de tasación;
b) recopilación y análisis de la información necesaria para la evaluación. El tasador recopila y analiza la información necesaria para la tasación del objeto de tasación. El tasador estudia las características cuantitativas y cualitativas del objeto de tasación, recopila información esencial para determinar el valor del objeto de tasación utilizando los enfoques y métodos que, a juicio del tasador, deben aplicarse durante la tasación, entre ellos:
Información sobre factores políticos, económicos, sociales y ambientales y otros que afecten el valor del objeto de tasación;
Información sobre la oferta y la demanda en el mercado al que pertenece el objeto de evaluación, incluyendo información sobre los factores que afectan la oferta y la demanda, las características cuantitativas y cualitativas de estos factores;
Información sobre el objeto tasado, incluyendo documentos de título, información sobre gravámenes asociados con el objeto tasado, información sobre las propiedades físicas del objeto tasado, sus características técnicas y operativas, desgaste, ingresos y costos pasados y esperados, datos contabilidad e informes relacionados con el objeto de tasación, así como otra información esencial para determinar el valor del objeto de tasación.
c) aplicación de enfoques de valoración, incluida la elección de métodos de valoración y la implementación de los cálculos necesarios;
d) coordinación (generalización) de los resultados de la aplicación de criterios de valoración y determinación del valor final del valor del objeto de valoración;
e) elaboración de un informe de evaluación.
En el curso de la actividad del tasador y los informes de Capital LLC, la descripción del proceso se puede rastrear de la siguiente manera:
1) Inspección del objeto.
2) Estudiar la documentación facilitada por el Cliente.
3) Reunir la información necesaria para realizar los cálculos.
4) Aplicación de enfoques generalmente aceptados para la valoración de la propiedad: costoso, comparativo y rentable.
5) Coordinación de los resultados y determinación del valor final de mercado del objeto.
6) Redacción de un informe de evaluación.
Composición y contenido de la información inicial.
Capital LLC evalúa el valor de bienes inmuebles, equipos, Vehículo, activos intangibles, propiedad intelectual y valor de la empresa (negocio).
durante el pasaje práctica industrial se trabajó para determinar el valor de mercado de la nave de producción.
La información inicial en la valoración de objetos inmobiliarios es:
1. Pasaporte técnico;
2. Certificado de propiedad;
3. Valor en libros;
4. Información obtenida durante la inspección visual.
La información inicial en la evaluación de maquinaria y equipo es:
1. Pasaporte técnico;
2. Hoja de inventario;
3. Actos de condición técnica;
4. Resultados de la inspección visual;
5. Información sobre la reparación (mayor y preventiva).
Evaluación de objetos.
Durante la pasantía, participé en la evaluación de un local comercial y de oficinas con una superficie útil total de 171,6 m2, ubicado en el primer piso de un edificio ubicado en la calle. Moscú, 289, en Kaluga - (en adelante, el Objeto) y escribir un informe de evaluación.
El objeto de la valoración es determinar el valor de mercado del objeto de valoración con el fin de asesorar al Cliente sobre el valor de mercado del objeto. La tasación determina el valor de mercado de la plena propiedad del objeto.
Mercado de suelo:
Hoy, el mercado de la tierra en Rusia se caracteriza por un entorno legal especial. Si los edificios y estructuras podían ser propietarios, hasta hace poco tiempo, teniendo en cuenta la entrada en vigor del Código de Tierras de la Federación de Rusia a partir del 30 de octubre de 2001, la tierra se proporcionaba solo para alquiler o uso. La práctica de caminar en el mercado de terrenos como objetos de propiedad está prácticamente ausente, la información sobre transacciones de este tipo es extremadamente limitada. Hasta ahora, básicamente, hay que operar con las relaciones de arrendamiento de tierras.
El estado del mercado de terrenos a la fecha de evaluación: el mercado de compraventa de terrenos similares y los derechos de propiedad sobre los mismos es pasivo y está en proceso de formación.
El estado del mercado de arrendamiento de terrenos: el principal arrendador de terrenos son los gobiernos locales; la tarifa de alquiler se fija administrativamente con base en la tarifa base y factores de ajuste a la misma, diferenciados por ubicación y propósito de las mejoras.
Se paga el derecho a celebrar un contrato de arrendamiento. Los terrenos se pueden arrendar sobre una base competitiva. Cualquier persona física o jurídica puede actuar como arrendatario.
El mercado de suelo bajo propiedad comercial, en el contexto de la privatización de empresas y la falta de un registro catastral completo, valoración y mecanismo para la venta, está prácticamente ausente.
Sin embargo, la ley federal de fecha 25 de octubre de 2001 No. 137-FZ “Sobre la Promulgación del Código de Tierras de la Federación Rusa” determinó que “cuando se vende de acuerdo con las reglas establecidas artículo 36 del Código de Tierras de la Federación Rusa, terrenos de propiedad estatal o municipal a los propietarios de edificios, estructuras, estructuras ubicadas en ellos, el costo de dichos terrenos se determina de la manera prescrita por esta Ley.
Hasta que el precio de la tierra sea fijado por el sujeto de la Federación Rusa, se aplica la tasa mínima de impuesto a la tierra correspondiente.
Al vender un terreno, se aplica un factor de corrección a su valor, teniendo en cuenta el tipo principal de uso del edificio, estructura, estructura ubicada en el terreno. Los factores de corrección que tienen en cuenta los principales tipos de uso son aprobados por los órganos legislativos de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia en la cantidad de 0,7 a 1,3.
En las condiciones de gestión del mercado, se utilizan tres enfoques generalmente aceptados para evaluar el valor de los bienes inmuebles: costoso, rentable y de mercado, sobre la base de los cuales se determinan varios tipos de valor de los objetos. Los métodos de valoración inmobiliaria dependen del enfoque adoptado.
Evaluación del valor de mercado de un terreno por comparación de ventas. Bajo este método, el valor de la propiedad comercial se determina por comparación con el precio de venta de propiedades similares.
Determinación del valor de mercado en el marco del enfoque de costos:
El método se aplica para evaluar tanto construido terrenos, y sin construir terrenos). Condición de aplicación del método:
ð disponibilidad de información sobre los precios de las transacciones con terrenos análogos al inmueble objeto de tasación. En ausencia de información sobre los precios de las transacciones con terrenos, se permite el uso de precios de oferta (demanda).
El método implica la siguiente secuencia de acciones:
1. Determinación de los elementos por los cuales el objeto de evaluación se compara con objetos - análogos (elementos de comparación);
2. Determinación para cada uno de los elementos de comparación de la naturaleza y grado de diferencias de cada análogo de la tierra evaluada;
3. Determinación para cada uno de los elementos de comparación de los ajustes de precios de los análogos correspondientes a la naturaleza y grado de las diferencias de cada análogo del terreno tasado;
4. Ajuste para cada uno de los elementos de comparación de precios de cada análogo, suavizando sus diferencias con el terreno tasado;
5. Cálculo del valor de mercado del terreno por generalización razonable de los precios ajustados de los análogos.
Cálculo del valor de mercado de la tierra
El mercado de venta de terrenos en la región de Kaluga está bastante desarrollado, por lo que el tasador consideró posible y suficiente determinar el valor del terreno edificado con los edificios objeto de tasación comparando las ventas.
Las principales etapas de la valoración de la tierra mediante la comparación de las ventas.
1ra etapa Estudiar el estado y tendencias de desarrollo del mercado del suelo, y en especial del segmento al que pertenece este objeto. Identificación de propiedades que son más comparables a la propiedad que se está tasando, vendiendo u ofreciendo hace relativamente poco tiempo.
2da etapa Recopilación y verificación de información sobre objetos análogos; análisis de la información recopilada y comparación de cada objeto análogo con el objeto evaluado.
3ra etapa. Hacer ajustes a los precios de venta de análogos comparables por las diferencias identificadas en las características de precios de los objetos comparados.
4ta etapa. Coordinación de los precios ajustados de los objetos-análogos y determinación del valor final del valor de mercado del inmueble en base a un enfoque comparativo.
Para obtener información sobre las transacciones de compra y venta de terrenos en la ciudad de Kaluga, el tasador analizó el mercado de terrenos para publicidad semanal y publicaciones informativas, así como para varios bases de información datos de portales de Internet.
Como resultado de la búsqueda de información realizada, se identificaron objetos análogos de terrenos edificados puestos a la venta. La lista de objetos - análogos y una descripción de sus características principales se encuentra en la tabla.
| elemento de comparación | Objeto de evaluación | Analógico No. 1 | Analógico No. 2 | Analógico No. 3 | Analógico No. 4 | Analógico No. 5 |
| Tipo de objeto | terreno edificado | Suelo no urbanizable | Suelo no urbanizable | Suelo no urbanizable | Suelo no urbanizable | |
| Ubicación | Kaluga, Terepets, c. Moscú | |||||
| Área, m2 | ||||||
| área, acres | ||||||
| Derechos transferibles (derechos legales y restricciones) | propio | propio | propio | propio | propio | propio |
| Condiciones de financiación | mercado | mercado | mercado | mercado | mercado | mercado |
| Términos de una transacción | un comercial | un comercial | un comercial | un comercial | un comercial | un comercial |
| tiempo de venta | febrero 2012 | febrero 2012 | febrero 2012 | febrero 2012 | febrero 2012 | febrero 2012 |
| Categoría de tierra | tierras de asentamientos | tierras de asentamientos | tierras de asentamientos | tierras de asentamientos | tierras de asentamientos | tierras de asentamientos |
| uso permitido | comercial | para la construcción de locales comerciales | para la construcción de locales comerciales | para la construcción de locales comerciales | para la construcción de locales comerciales | |
| Disponibilidad de comunicaciones | todas las comunicaciones en el sitio | comunicaciones cerca del sitio | comunicaciones cerca del sitio | todas las comunicaciones en el sitio | todas las comunicaciones en el sitio | comunicaciones cerca del sitio |
| Disponibilidad de un camino de acceso. | hay | hay | hay | hay | hay | hay |
| Costo de la tierra rub/m2 | ||||||
| El costo de las parcelas de tierra rub/sotka | ||||||
| La fuente de información | Documentación técnica | novosel40.ru | novosel40.ru | novosel40.ru | novosel40.ru | novosel40.ru |
| Objeto de evaluación | Analógico No. 1 | Analógico No. 2 | Analógico No. 3 | Analógico No. 4 | Analógico No. 5 | |
| Ubicación | Kaluga, calle Moskóvskaya, 289 | kaluga, distrito de severny, aldea Lihun | Kaluga, distrito de Kanishchevo, st. Pisarev | Kaluga, asentamiento de Rosva, pueblo Pueblo | Kaluga, rn Right Bank, pueblo. Shopino, st. florecimiento de maíz | Kaluga, rn Right Bank, pueblo. Shopino |
| Derechos transferibles | Propio | Propio | Propio | Propio | Propio | Propio |
| Ajuste #1 | ||||||
| Condiciones de financiación | mercado | mercado | mercado | mercado | mercado | mercado |
| Ajuste #2 | ||||||
| Cantidad de ajuste, frotar. | ||||||
| Precio ajustado, rub./sot. | ||||||
| Condiciones de venta | comercial | comercial | comercial | comercial | comercial | comercial |
| Ajuste #3 | ||||||
| Cantidad de ajuste, frotar. | ||||||
| Precio ajustado, rub./sot. | ||||||
| Fecha de la oferta | febrero 2012 | febrero 2012 | febrero 2012 | febrero 2012 | febrero 2012 | |
| Corrección No. 4 | ||||||
| Ajuste por negociación, % | 13,0 | 13,0 | 13,0 | 13,0 | 13,0 | |
| Precio ajustado, rub./sot. | 31 500 | 37 286 | 31 500 | 43 500 | 39 633 | |
| El costo de los bienes raíces residenciales, mil rublos / m2. | 48,8 | 48,9 | 48,9 | 40,4 | ||
| Corrección por ubicación, coeficiente | 0,998 | 0,998 | 1,208 | 0,841 | 0,841 | |
| Precio ajustado, RUB/m2 | 31 437 | 37 211 | 38 052 | 36 584 | 33 331 | |
| Ubicación de las comunicaciones | todas las comunicaciones en el sitio | comunicaciones cerca del sitio | comunicaciones cerca del sitio | todas las comunicaciones en el sitio | todas las comunicaciones en el sitio | comunicaciones cerca del sitio |
| Ajuste por ubicación de las comunicaciones, coeficiente. | 1,22 | 1,22 | 1,00 | 1,00 | 1,22 | |
| Precio ajustado, rub./sot. | 38 353 | 45 397 | 38 052 | 36 584 | 40 664 | |
| Valor de mercado, rub./sot. | 39 810 | |||||
| Valor de mercado, frotar. | 676 770 |
Explicación de los ajustes
1. Modificación de la propiedad. La propiedad de la tierra aumenta considerablemente el valor de la propiedad. Este ajuste compensa la diferencia entre el derecho de plena propiedad y el derecho de arrendamiento a largo plazo. Dado que los derechos de propiedad de los objetos análogos y el objeto de evaluación son idénticos, no se hizo ninguna modificación.
2. Modificación de las condiciones de financiación. Dado que las condiciones para financiar la venta de objetos similares y el objeto de tasación son condiciones típicas del mercado, no se hizo ninguna modificación.
3. Modificación de las condiciones de venta. Las condiciones para la venta de objetos análogos son típicas, es decir los vendedores no estaban limitados en términos de venta, no había relaciones especiales entre compradores y vendedores. En consecuencia, no se realizaron ajustes por este factor.
4. Modificación de la conversión de precios oferta al valor más probable del precio de transacción se determina sobre la base de la concesión promedio del mercado del precio de venta del vendedor al comprador. De acuerdo con el Real Estate Appraiser's Handbook, los valores recomendados para el descuento por regateo (regateo) para inmuebles son.
5. Ubicación es una de las características clave de fijación de precios de bienes raíces. El ajuste del precio de un objeto similar por ubicación se realiza con el fin de suavizar las diferencias entre un objeto similar y el objeto evaluado debido a su ubicación más o menos favorable en comparación con el objeto evaluado (distancia de la zona regional). centro, accesibilidad al transporte, facilidad de acceso). En el caso de que un objeto similar sea inferior en ubicación al objeto estimado, se introduce una corrección creciente, si excede al objeto estimado, entonces una corrección a la baja. El valor de la corrección depende del grado de diferencia entre un objeto similar y el objeto de evaluación según este criterio: cuanto mayor sea la diferencia, mayor será el valor de la corrección y viceversa. Al calcular el valor del Objeto de Valoración, cuando es necesario ajustar el costo de un objeto análogo que difiere del Objeto de Valoración por algún parámetro, se utiliza la siguiente fórmula:
С ots \u003d S an × [Rots / R an ] n,
dónde:
С ots - el costo del Objeto de evaluación;
C an - el costo del objeto-análogo;
Р ots - el parámetro principal del objeto evaluado;
R en - el parámetro principal del análogo;
n es el coeficiente de arrastre de precios.
La fórmula sugiere que existe una relación exponencial entre el costo y el principal factor de fijación de precios. La mayoría de las veces, en la práctica, existe un rango bastante estrecho de valores de los coeficientes 0.6 - 0.8.
El valor de corrección de ubicación se calculó comparando el costo de los bienes inmuebles residenciales en las ubicaciones de la Propiedad en cuestión y objetos - análogos, teniendo en cuenta el valor mínimo del coeficiente de desaceleración de precios de 0,6.
Corrección de la ubicación de las comunicaciones. La presencia de comunicaciones directamente en el territorio de la parcela de tierra es una característica de fijación de precios. La corrección por la ubicación de los servicios públicos se calcula utilizando el método de ventas por pares.
El enfoque de costos para la valoración se basa en la suposición de que el costo de construir un edificio más el costo de adquirir un terreno y prepararlo para la construcción es un punto de referencia aceptable para determinar el valor de los bienes inmuebles. El costo de crear una propiedad no siempre es el equivalente a su valor de mercado. Por lo tanto, el alcance del enfoque de costos es bastante específico.
Al evaluar bienes inmuebles utilizando el enfoque de costos, se sigue la siguiente secuencia de acciones:
1. Cálculo del valor de mercado del derecho sobre el solar en el que se asienta la edificación.
2. Cálculo del valor de mercado de los inmuebles:
Cálculo del coste de construcción de un nuevo edificio (rehabilitación o sustitución).
Determinación de la disminución de la utilidad de un objeto como consecuencia del uso y desgaste:
§ físico, que es consecuencia de la edad del objeto, factores naturales y climáticos, la naturaleza de la operación del objeto;
§ funcional, que es consecuencia de la inconsistencia de la solución arquitectónica, constructiva y de diseño con los estándares del mercado moderno;
§ económico (externo), que es una consecuencia impacto negativo ambiente externo(entorno) del objeto.
Cálculo del valor residual del edificio restando del costo del costo de su restauración (reemplazo) todo tipo de desgaste. Si se utiliza el costo de reposición en los cálculos, entonces no se tiene en cuenta la depreciación funcional, ya que el costo de reposición incluye los requisitos modernos y los estándares del mercado.
3. Determinación del valor de mercado de los inmuebles sumando el valor residual de la edificación y el valor de mercado del terreno.
Cálculo del coste de construcción de un nuevo edificio (rehabilitación o sustitución)
costo de remplazo propiedad es el costo de construir una copia exacta de la propiedad que se está valuando, y costo de remplazo es el costo de construir un objeto que tiene la misma utilidad funcional, pero se construye de acuerdo con tecnologías modernas y en línea con los estándares actuales del mercado. A los efectos de evaluar el valor de mercado, lo más preferible es determinar el costo de reposición por su mayor adecuación a las condiciones y estándares actuales del mercado.
Existen tres métodos tradicionales para determinar el costo de la construcción:
– método de unidad comparativa (o método de costo unitario);
– método elemento por elemento;
- método estimado (o método análisis cuantitativo).
Método de Unidad Comparativa (Método de Costo Unitario)
Según este método, el valor actual de la unidad de medida del objeto elegido para el cálculo se multiplica por el número de unidades del objeto que se está valorando. Por regla general, las unidades de medida pueden ser 1 m2 o 1 metro cúbico. En las condiciones de Rusia, los siguientes se utilizan como indicadores específicos:
- colecciones de indicadores integrados de costo de reposición (UPVS) de edificios y estructuras para la revalorización de activos fijos;
- colecciones de indicadores agregados del costo de la construcción (UPSS).
Los indicadores consolidados que se dan en las colecciones están compilados en precios y normas de un período base determinado (1969).
Método de elemento
La valoración de los inmuebles se calcula de la misma manera que en el método anterior, pero no para todo el edificio a la vez, sino para sus partes (elementos, componentes) que tienen diferencias significativas. La suma de las estimaciones de costos de las diversas partes del edificio da una estimación del valor del objeto en su conjunto.
Método estimado (método de análisis cuantitativo)
Este método utiliza datos de inventario de todos los componentes (materiales, productos, equipos) del objeto que se está evaluando y datos sobre todos los tipos de costos de mano de obra (en términos de volumen y costo) requeridos para la instalación de elementos individuales y la creación del objeto como entero. Los costos generales y otros costos necesarios para la reproducción del objeto se agregan al costo de los materiales y equipos, se elabora una estimación completa de la reproducción del objeto que se evalúa.
Al determinar el costo total de reposición, se utilizaron indicadores agregados del costo de reposición en el nivel básico de precios de 1969. por unidad de volumen de construcción. Para la transición de los precios de 1969. los precios en la fecha de valoración utilizan los siguientes regulaciones y materiales de referencia:
Decreto del Gosstroy de la URSS No. 94 del 11 de mayo de 1983 "Sobre la aprobación de los índices del costo de los trabajos de construcción e instalación y coeficientes territoriales para ellos para el recálculo de estimaciones resumidas (estimaciones resumidas) de proyectos de construcción";
apéndice de la carta del Comité Estatal de Construcción de la URSS del 6 de septiembre de 1990 No. 14-D "Índices de cambios en el costo de los trabajos de construcción e instalación, otros costos y coeficientes territoriales";
apéndice de la carta del Ministerio de Desarrollo Regional de la Federación Rusa del 20 de enero de 2010 N 1289-SK / 08 “Índices de cambios en el costo estimado de los trabajos de construcción e instalación, incluido el costo de los materiales, salarios y operación de máquinas y mecanismos para el 1er trimestre de 2010;
Anexo 1 a la carta del Ministerio de Desarrollo Regional de Rusia con fecha 07 de noviembre de 2011 N 30394-IP / 08 “Índices de cambios en el costo estimado de los trabajos de construcción e instalación por tipos de construcción, determinados utilizando precios unitarios federales y territoriales para el IV trimestre de 2011.
El costo unitario de construir un objeto en precios a la fecha de valuación se determinó mediante la siguiente fórmula:
S 2012 \u003d S 1969 ´ K cor ´ K 1969 - 1984 ´ K 1984 - 1991 ´ K 1991 - 2001 ´ K 2001 - 2012,
donde C 1969 - el costo de construir un edificio a precios de 1969 (colecciones de UPVS);
Kcor - coeficiente de correlación con el costo unitario del edificio;
El costo de reproducción a la fecha de valuación se determinó mediante la fórmula:
C \u003d C 12 ´ V + PZ + IVA,
donde: A partir de 2012 - costo unitario de construcción en precios a la fecha de evaluación;
V - volumen de construcción del edificio, metros cúbicos;
PZ: se supone que la ganancia del desarrollador es del 24% para las instalaciones de oficinas comerciales y del 19% para las instalaciones industriales y de almacenamiento del costo de construcción de acuerdo con el Manual del Tasador de Bienes Raíces;
IVA - impuesto al valor agregado (18%).
Cálculo del desgaste físico
El desgaste físico lo calcula el tasador sobre la base de una inspección visual utilizando las tablas VSN 53-86 (p). El cálculo de la cantidad de desgaste físico se da en las tablas.
| Nº p/p | Nombre del elemento | Condición técnica | La participación del elemento en el costo o intensivo en materiales, % | Desgaste real del elemento según los resultados del estudio, % | Proporción de desgaste físico de un elemento en un edificio, % |
| Cimientos | grietas | 1,4 | |||
| Paredes y tabiques | Grietas profundas y desprendimiento del yeso en algunos lugares, erosión de las costuras | 5,8 | |||
| superposiciones | Grietas en las losas a lo largo del tramo de trabajo | 4,25 | |||
| Techado (revestimiento) | Sujeción suelta de láminas individuales a la caja, fugas individuales | 1,2 | |||
| pisos | Borrado de la superficie en lugares de carrera; baches de hasta 0,5 m 2 en el área hasta el 25% | 3,6 | |||
| aperturas | Condición satisfactoria | 0,6 | |||
| trabajo de acabado | Oscurecimiento y contaminación de la capa de pintura, manchas y rayas mate | 0,6 | |||
| Trabajos internos de plomería y electricidad | Mal funcionamiento, aflojamiento de sujetadores y falta de dispositivos individuales (enchufes, enchufes, cartuchos, etc.); rastros de corrosión en la superficie de los gabinetes de metal y daños parciales en las cubiertas de madera | ||||
| Otros trabajos | 1,5 | ||||
| Depreciación física total, teniendo en cuenta el redondeo | 21, 95 |
Cálculo de obsolescencia funcional y externa (económica) no se llevó a cabo debido a la falta de signos de este desgaste.
El material utilizado fue S.V. grinenko
economía inmobiliaria
Notas de lectura. Taganrog: Editorial de TRTU, 2004.
Nivel 1. Definición de una tarea de tasación de bienes inmuebles
Valoración de la propiedad- esta es la determinación del valor de los bienes inmuebles de acuerdo con el objetivo, el procedimiento de valoración y los requisitos de la ética del tasador.
Determinar el propósito de la valoración de bienes inmuebles es inicialmente la base para elegir los métodos de valoración y, en consecuencia, tiene un impacto significativo en el resultado de la valoración.
En el futuro, se determina el tipo de valor que es necesario de acuerdo con el objetivo.
En condiciones de mercado, existen diferentes tipos de valor inmobiliario:
- precio de mercado es el precio de venta más probable de un objeto en un mercado competitivo y abierto con acciones conscientes y racionales en interés del comprador y del vendedor, quienes están bien informados y no están bajo la presión de circunstancias extraordinarias;
- consumidor (en uso): este es el valor de los bienes inmuebles para un consumidor específico, la cantidad máxima que se puede recibir de la continuación de la propiedad y la posterior venta de la propiedad;
- inversión: este es el valor del objeto que se está valorando para un inversor específico; aumento en el valor de mercado de la propiedad como resultado de la inversión;
- seguro: el valor de mercado del objeto, determinado a los efectos del seguro; por lo general este es el costo de reposición o costo de reposición;
- reemplazo - es el costo de una nueva propiedad con propiedades funcionales idénticas, pero utilizando materiales, construcción y equipos modernos;
- restauración - este es el costo de reproducción de la propiedad, es decir el monto de los costos para la construcción de una copia exacta del objeto evaluado;
- garantía - calculada sobre la base del valor de mercado para préstamos;
- liquidación: este es el costo de una venta forzada; es idéntico al valor de mercado, pero está limitado por el tiempo de evaluación, investigación de mercado y promoción al mercado, que es necesario para obtener el mejor precio;
- para impuestos - el valor del objeto de evaluación, determinado para el cálculo de la base imponible y calculado de acuerdo con las disposiciones de los actos jurídicos reglamentarios - este es el valor de mercado o de reposición, según la propiedad; en Rusia, se utiliza el valor de inventario, basado en el valor de reposición;
- utilización - el costo del objeto valuado, igual al valor de mercado de los materiales que incluye, teniendo en cuenta los costos de disposición del objeto valuado;
- empresa operativa: el costo de una sola complejo inmobiliario, determinado de acuerdo con los resultados del funcionamiento de la producción establecida; al mismo tiempo, la evaluación del valor de los objetos individuales de la empresa consiste en determinar la contribución que estos objetos hacen como componentes integrales de la empresa operativa;
Hecho registro estatal la aparición y transferencia de derechos sobre bienes inmuebles se certifica mediante la emisión de un certificado, y se realiza una inscripción especial en los documentos que expresan el contenido de la transacción. El procedimiento de registro en sí se reduce a registrar información sobre los derechos de cada propiedad y sus parámetros en el Registro Estatal Unificado.
Se fija la fecha de la tasación - la fecha natural a partir de la cual se determina el valor del objeto de tasación.
Se formulan condiciones limitantes: declaraciones en el informe que describen obstáculos o circunstancias que afectan la valoración de la propiedad.
Etapa 2. Elaboración de un plan y contrato de valoración de inmuebles
Se determinan fuentes de información, métodos de valoración de bienes inmuebles y luego se elabora un plan de trabajo.
Los costos de la tasación de bienes inmuebles se suman y se negocia una recompensa monetaria por la tasación de bienes inmuebles.
Se redacta un contrato de tasación de bienes inmuebles.
Etapa 3. Recopilación y análisis de información sobre la propiedad.
Recogida y tratamiento de la siguiente información y documentación:
- documentos de título, información sobre el gravamen del objeto de evaluación con los derechos de otras personas;
- datos contables y de informes relacionados con el objeto de evaluación;
- información sobre las características técnicas y operativas del objeto de evaluación;
- información necesaria para establecer las características cuantitativas y cualitativas del objeto de tasación a fin de determinar su valor, así como otra información relacionada con el objeto de tasación.
Inspección del objeto y del territorio adyacente, descripción del estado legal de la propiedad, física y caracteristicas economicas, ubicación.
Análisis y procesamiento de la información.
Etapa 4. Análisis del mejor y más eficiente uso de los inmuebles
Análisis del mejor y más eficiente uso tanto de los terrenos ya edificados como de los supuestos baldíos.
Validez legal del caso de uso elegido, viabilidad física y viabilidad financiera.
Determinación del mayor valor de los bienes inmuebles.
Etapa 5 Cálculo del valor catastral de un inmueble basado en tres enfoques
Valoración basada en el enfoque de ingresos
El enfoque de la renta se basa en el hecho de que el valor de los bienes inmuebles en los que se invierte el capital debe corresponder a la evaluación actual de la calidad y cantidad de la renta que esa propiedad es capaz de generar.
La capitalización de la renta es un proceso que determina la relación entre la renta futura y el valor actual de un objeto.
La fórmula básica para el enfoque de ingresos es:
Donde: C (V) - valor inmobiliario;
BH (I) - el ingreso esperado de la propiedad que se está valorando. Los ingresos generalmente se refieren a los ingresos operativos netos que los bienes raíces pueden generar durante un período;
K (R) - la tasa de rendimiento o ganancia - es el coeficiente o tasa de capitalización.
Relación de capitalización - la tasa de rendimiento, que refleja la relación entre los ingresos y el valor del objeto de evaluación.
La tasa de capitalización es la relación entre el valor de mercado de la propiedad y el ingreso neto que genera.
Tasa de descuento - la tasa de interés compuesto, que se aplica al recalcular en un momento determinado el valor de los flujos de efectivo que surgen del uso de la propiedad.
Modelo de capitalización de ingresos
Etapas del enfoque de ingresos:
1. Cálculo de los ingresos brutos por el uso de un objeto en base a un análisis de las tasas y tarifas vigentes en el mercado de alquiler de objetos comparables.
2. La estimación de las pérdidas por carga incompleta (arrendamiento) y pagos de alquiler no cobrados se realiza sobre la base de un análisis del mercado, la naturaleza de su dinámica en relación con la propiedad que se está valorando. La cantidad calculada de esta manera se resta del ingreso bruto y la cifra total es el ingreso bruto real.
3. Cálculo de los costes asociados al objeto de valoración:
- operación (operacional) - costos de operación de la instalación;
- fijo: el costo del servicio de las cuentas por pagar (intereses sobre préstamos, depreciación, pagos de impuestos, etc.);
- reservas - costos para la compra (reemplazo) de accesorios para la propiedad.
5. Cálculo del coeficiente de capitalización.
El enfoque de ingresos evalúa el valor de los bienes inmuebles en el momento como el valor presente de los flujos de efectivo futuros, es decir refleja:
- la calidad y cantidad de ingresos que una propiedad puede generar durante su vida;
- riesgos específicos tanto del objeto evaluado como de la región.
El enfoque de ingresos se utiliza para determinar: - valor de inversión, ya que un inversionista potencial no pagará más por un objeto que el valor presente de los ingresos futuros de este objeto;
- valor de mercado.
El enfoque comparativo de la valoración es un conjunto de métodos de valoración basados en la comparación de un objeto inmobiliario con sus análogos, respecto de los cuales existe información sobre los precios de las transacciones con ellos.
Condiciones para aplicar el enfoque comparativo a la valoración de bienes inmuebles:
- el objeto no tiene que ser único;
- la información debe ser completa, incluyendo las condiciones para realizar transacciones;
- los factores que influyen en el valor de los análogos comparables de la propiedad que se está valorando deben ser comparables.
sustitución;
- balance;
- oferta y demanda.
Etapa 1 Investigación de mercado - se realiza un análisis del estado y tendencias del mercado, y en especial del segmento al que pertenece el inmueble objeto de tasación; se identifican las propiedades que son más comparables a la propiedad que se está valuando, vendida hace relativamente poco tiempo.
Etapa 2 Recopilación y verificación de la confiabilidad de la información sobre los análogos propuestos para la venta o vendidos recientemente de la tasación de la propiedad; comparación de objetos análogos con el objeto evaluado.
Etapa 3 Ajuste de precios de venta de análogos seleccionados de acuerdo con las diferencias del objeto de evaluación.
Etapa 4 Fijación del valor del objeto de tasación inmobiliaria pactando los precios ajustados de objetos análogos.
Los objetos comparables deben pertenecer al mismo segmento y las transacciones con ellos deben realizarse en términos típicos para este segmento:
período de exposición. Período de exposición - el tiempo que el objeto está en el mercado
independencia de los sujetos de la transacción. Independencia significa que las transacciones no se concluyen a precio de mercado si el vendedor y el comprador:
- están relacionados;
- son representantes del holding e independientes subsidiario
- tienen una interdependencia diferente y las transacciones de interés mutuo se realizan con objetos gravados por garantías u otras obligaciones
- se dedican a la venta de bienes inmuebles de personas fallecidas, etc.
motivación de inversión, que se define: - motivos de inversionista similares;
- uso similar mejor y más eficiente de las instalaciones;
- el grado de deterioro del edificio.
Derechos de propiedad
el ajuste de los derechos de propiedad es la diferencia entre las rentas de mercado y las del contrato, ya que la propiedad total se determina a las rentas de mercado y el financiamiento actual disponible;
condiciones para financiar la transacción;
en condiciones de financiación atípicas de la transacción, es necesario un análisis exhaustivo, como resultado de lo cual se realiza una modificación;
condiciones de venta y tiempo de venta;
- ubicación;
- características físicas.
Lo más importante es la determinación exacta de los factores de corrección (ver fig.)
Los ajustes porcentuales se realizan multiplicando el precio de venta de un objeto análogo o su unidad de comparación por un coeficiente que refleja el grado de diferencia en las características de un objeto análogo y el objeto que se está valorando.
Si la propiedad que se está valorando es mejor que un análogo comparable, entonces se agrega un coeficiente creciente al precio de este último, si es peor, uno decreciente.
Ajustes de costos:
a) las correcciones absolutas hechas a la unidad de comparación cambian el precio del objeto-análogo vendido por una cierta cantidad, que evalúa la diferencia en las características del objeto-análogo y el objeto que está siendo evaluado. Se hace una corrección positiva si el objeto que se evalúa es mejor que un análogo comparable, una negativa, si es peor;
b) los ajustes monetarios realizados en el precio del objeto-análogo vendido en su conjunto, cambiarlo por una cierta cantidad, en el que se estiman las diferencias en las características.
Los ajustes porcentuales acumulativos se determinan multiplicando todos los ajustes porcentuales individuales.
Un ajuste en forma de agrupación general se suele utilizar en un mercado inmobiliario desarrollado donde hay un gran número de ventas.
El ajuste acumulativo se realiza dentro del grupo seleccionado de propiedades comparables.
Secuencia de enmienda:
Modificación de las condiciones de financiación;
- ajuste por condiciones especiales de venta;
- ajuste por el momento de la venta;
- corrección de ubicación;
- Corrección por características físicas.
- El costo final refleja la opinión de vendedores y compradores típicos;
- Los precios de venta reflejan cambios en las condiciones financieras y la inflación;
- Se realizan ajustes por diferencias en los objetos comparados;
- Bastante fácil de usar y da resultados confiables.
diferencias de ventas;
- la dificultad de recopilar información sobre precios de venta prácticos;
- la dificultad de recopilar información sobre los términos específicos de la transacción;
- dependencia de la actividad del mercado;
- dependencia de la estabilidad del mercado;
- Dificultad para conciliar datos sobre ventas significativamente diferentes.
Se basa en el supuesto de que el comprador no pagará más por el objeto terminado que por la creación de un objeto de utilidad similar.
Información necesaria para aplicar el enfoque de costos:
- nivel salarios;
- el monto de los costos generales;
- costos de equipo;
- tasas de beneficio para los constructores en una región dada;
- precios de mercado de los materiales de construcción.
Cálculo del costo de un terreno, teniendo en cuenta el uso más eficiente (Cz).
Cálculo del costo de reposición o costo de reposición (Svs o Szam).
Cálculo de la depreciación acumulada (todos los tipos) (Tamaño):
- desgaste físico - desgaste asociado con una disminución en el rendimiento de un objeto como resultado del envejecimiento físico natural y la influencia de factores adversos externos;
- desgaste funcional: desgaste debido al incumplimiento de los requisitos modernos para dichos objetos;
- desgaste externo - desgaste como resultado de cambios en factores económicos. Cálculo del costo del objeto, teniendo en cuenta el desgaste acumulado: Sleep = Svs-Sizn.
Determinación del valor final de los bienes inmuebles: Sit = Sz + Sleep.
Al evaluar nuevos objetos, el enfoque de costos es el más confiable.
Este enfoque es apropiado o el único posible en los siguientes casos:
- análisis técnico y económico del coste de obra nueva;
- justificación de la necesidad de actualizar la instalación existente;
- tasación de edificios para fines especiales;
- al evaluar objetos en sectores de mercado "pasivos";
- análisis de eficiencia del uso de la tierra;
- solución de problemas de seguros de objetos;
- resolver problemas de tributación;
- al pactar el valor de los bienes obtenidos por otros medios.
- los costos no siempre son equivalentes al valor de mercado;
- los intentos de lograr un resultado de evaluación más preciso van acompañados de un rápido aumento en los costos laborales;
- la discrepancia entre los costes de adquisición del inmueble objeto de valoración y los costes de nueva construcción de exactamente el mismo objeto, t.a. en el proceso de avalúo se descuenta del costo de construcción la depreciación acumulada;
- cálculo problemático del costo de reproducción de edificios antiguos;
- la complejidad de determinar la cantidad de desgaste acumulado de edificios y estructuras antiguas;
- evaluación separada de la parcela de tierra de los edificios;
- evaluación problemática de parcelas de tierra en Rusia.
Por regla general, uno de los enfoques se considera básico, los otros dos son necesarios para corregir los resultados obtenidos. Esto tiene en cuenta la importancia y la aplicabilidad de cada enfoque en una situación particular. El valor final del valor del objeto de tasación indicado en el informe de tasación podrá reconocerse como recomendado a efectos de tasación si no han transcurrido más de 6 meses desde la fecha del informe de tasación hasta la fecha de la transacción con el objeto de tasación.
El valor final del valor de la propiedad se obtiene sobre la base de una comparación de los resultados de la aplicación de varios enfoques de valoración.
Se utiliza el Método de Análisis de Jerarquía (HAI) para conciliar los resultados obtenidos
utilizando diferentes enfoques y métodos de evaluación.
1. El primer paso del AHP es estructurar el problema, consensuando los resultados en una jerarquía. En la más forma simple la jerarquía se construye desde la parte superior que representa el objetivo del problema a través de niveles intermedios, siendo por lo general un criterio de comparación con el nivel inferior, que en general es un conjunto de alternativas.
2. Después de la reproducción jerárquica del problema, se construye una matriz de comparación de criterios y se calcula el valor de las prioridades de los criterios. El elemento de la matriz, aij, representa la intensidad del elemento de la jerarquía i en relación con la jerarquía j.
La intensidad de la manifestación suele clasificarse en una escala de intensidad en puntos del 1 al 9:
1 - igual importancia;
3 - superioridad moderada de uno sobre el otro;
5 - superioridad significativa;
7 - superioridad significativa;
9 - superioridad muy fuerte;
2,4,6,8 - valores intermedios.
Si al comparar los elementos de la jerarquía ij se obtiene aij = 5, entonces aji = 1/5.
Se comparan los resultados obtenidos en el nivel inferior, es decir, un conjunto de alternativas entre sí y para cada criterio seleccionado por separado.
El valor final del peso de cada alternativa se determina multiplicando las prioridades locales por la prioridad de igualar el criterio en el nivel superior y luego sumando para cada elemento de acuerdo con el criterio afectado por el elemento.
Coordinación de resultados de tasaciones inmobiliarias
Estructuración por Jerarquía
A - la capacidad de reflejar las intenciones reales del comprador y el vendedor.
B - tipo, calidad, amplitud de los datos en base a los cuales se realizó el análisis.
B - la capacidad de los parámetros utilizados por los métodos para tener en cuenta las fluctuaciones del mercado.
D - la capacidad de los métodos para tener en cuenta métodos específicos para evaluar un objeto que afectan su costo (tamaño, ubicación, etc.).
d.).
Se construye una matriz de acuerdo y se calculan los valores de los criterios.
Matriz de acuerdo de criterios
|
| PERO | B | A | GRAMO | Cálculo | Peso de los criterios |
| PERO |
|
|
|
|
|
|
| B |
|
|
|
|
|
|
| A |
|
|
|
Luego de la evaluación para cada criterio (A, B, C, D), se calcula el valor final de los pesos de cada método. Los resultados se combinan en una tabla.
Matriz de acuerdo de resultados
|
| PERO | B | A | GRAMO | Cálculo | Peso de los criterios |
| método de ingresos |
|
|
|
|
| xdd |
| método de costo |
|
|
|
|
| xs |
| método comparativo | X d, Xs, Xs - el peso de cada enfoque.
El proceso de tasación de bienes inmuebles incluye los siguientes pasos:
- 1ra etapa Establecer una tarea para la evaluación.
- 1.1. El propósito de la evaluación.
- 1.2. El tipo de valor a determinar.
- 1.3. Constitución de los derechos de propiedad tasados.
- 1.4. La fecha de la evaluación.
- 2da etapa Elaboración de un plan y contrato para la evaluación.
- 2.1. Calendario de trabajo de evaluación.
- 2.2. Fuentes de información.
- 2.3. Elección de los métodos de evaluación.
- 2.4. Costos de evaluación.
- 2.5. Recompensa monetaria por la evaluación.
- 2.6. Redacción de un contrato de tasación.
- 3ra etapa. Recopilación y análisis de información.
- 3.1. Inspección del objeto y el área circundante.
- 3.2. Descripción legal de la propiedad.
- 3.3. Características físicas y ubicación.
- 3.4. Información económica.
- 3.5. Validación de la información recopilada.
- 3.6. Análisis y procesamiento de la información.
- 4ta etapa. Análisis del mejor y más efectivo uso.
- 4.1. Análisis del terreno como condicionalmente libre.
- 4.2. Análisis de la parcela de terreno con mejoras.
- 5ta etapa. Cálculo del valor de tasación de un inmueble basado en tres enfoques.
- 5.1. Valoración basada en el enfoque de ingresos.
- 5.2. Estimación de costes basada en un enfoque comparativo.
- 5.3. Estimación de costos basada en el enfoque de costos.
- 6ta etapa. Coordinación de los resultados obtenidos y derivación del valor final del valor del inmueble.
- 6.1. Verificación de los datos recibidos sobre el valor del valor.
- 6.2. Supuestos y condiciones limitantes debido a la integridad y confiabilidad de la información utilizada.
- 6.3. Derivación del valor final del costo.
- 7ª etapa. Elaboración de un informe de evaluación.
Establecer una tarea para la evaluación.
Establecer una tarea para la evaluación es la etapa inicial en la que se determinan y formulan los parámetros básicos de la tarea de evaluación. Una declaración clara del problema es necesaria para una interpretación completa e inequívoca de la naturaleza de la tarea de evaluación, la elección de los métodos de evaluación y la interpretación de los resultados reflejados en el informe. Los componentes más importantes de un encargo de valoración incluyen:
- - identificación de la propiedad;
- - identificación de los derechos de propiedad a evaluar;
- - finalidad (alcance) de los resultados de la evaluación;
- - selección y determinación del tipo de valor;
- - aclaración de la fecha de la evaluación;
- - descripción del alcance de la evaluación;
- - aclaración de otras restricciones.
La identificación de una propiedad incluye una descripción de características tales como la dirección, una descripción legal completa, la ubicación exacta y los límites de la propiedad.
La identificación de un objeto inmobiliario representa su descripción legal exacta, que es aconsejable elaborar sobre la base de la información proporcionada por el cliente. La información necesaria se puede obtener del registro estatal de datos catastrales de acuerdo con la legislación local y estatal.
Una correcta descripción legal debe tener en cuenta el sistema regional específico de levantamiento y descripción de terrenos, que consiste en una descripción de sus límites, un sistema de levantamiento estatal y un procedimiento para describir y mapear parcelas y bloques. Identificación de los derechos de propiedad a evaluar.
Una característica de la valoración de bienes inmuebles es un enfoque integrado que considera simultáneamente los bienes inmuebles como un objeto físico real y como un conjunto de derechos de las personas físicas o jurídicas que pueden tener o reclamar por la propiedad, así como el uso de la tierra y los edificios. .
Pueden ser objeto de tasación bienes inmuebles con derechos de propiedad total o parcial, por separación o división de derechos de propiedad. En el proceso de determinación del valor de mercado de los bienes inmuebles, el tasador tiene en cuenta restricciones a los derechos de propiedad como arrendamiento, servidumbres, restricciones causadas por un gravamen sobre una propiedad, reclamos de derechos de propiedad, así como el derecho a disponer de espacio aéreo o área terrestre.El alcance o finalidad del resultado de la tasación es un procedimiento económico que posteriormente realiza el cliente en base al resultado del valor obtenido por el tasador.
La tasación de bienes inmuebles se realiza con el fin de determinar:
- - precios de compra y venta;
- - el monto de la garantía para préstamos;
- - bases de tributación;
- - las condiciones del contrato de arrendamiento;
- - el costo de la contabilidad de edificios y estructuras;
- - bases de compensación justa en caso de enajenación de derechos de propiedad;
- - base del contrato de seguro.
Es necesario averiguar cómo utilizar posteriormente el resultado de la valoración resultante para seleccionar el procedimiento de valoración óptimo, desde recopilar y analizar la información necesaria hasta aplicar los métodos y principios de valoración más eficaces para conciliar los resultados.
Hay tres etapas principales (y siete más pequeñas) en el proceso de valoración de empresas:
- Etapa preparatoria.
- Etapa de evaluación.
- La etapa final.
Etapa preparatoria
1. Elección del estándar de costos y métodos de valoración
El primer paso para realizar una valoración comercial es determinar el valor deseado de acuerdo con los estándares de valor comercial existentes. (Ver "Introducción a la Valoración de Empresas"). Luego, cuando se determina el estándar necesario de valor empresarial, se determinan los métodos necesarios para valuar la empresa, que son los más adecuados en este caso particular.
2. Preparación de la información para la evaluación
De acuerdo con ciertos métodos de evaluación, se determina el conjunto y la cantidad de información necesaria. La información puede obtenerse de varias fuentes, tales como: la empresa que se está valorando, el mercado de valores, información estadística diversa, investigación de mercado etc. De acuerdo con el estándar BVS-III, esta información debe cubrir:
- Características de la empresa, participación de los accionistas en el capital de la empresa o papeles valiosos por evaluar, incluidos derechos, privilegios y condiciones, cantidades, factores que afectan el control y acuerdos que restringen la venta o transferencia.
- Características generales de la empresa, su historia y perspectivas de desarrollo.
- Información financiera de la empresa de años anteriores.
- Activos y pasivos de la empresa.
- Características generales de las industrias que impactan en esta empresa; su estado actual.
- Factores económicos que influyen en la empresa.
- El estado del mercado de capitales como fuente de información necesaria, por ejemplo, sobre posibles tasas de rendimiento de inversiones de capital alternativas, sobre transacciones con acciones cotizadas en bolsa, sobre fusiones y adquisiciones de empresas.
- Datos sobre transacciones anteriores con la participación de la empresa que se está valorando, la participación de los accionistas en el capital de la empresa o sus acciones.
- Otra información que el tasador considere relevante para la tasación.
Como se desprende de esto, al realizar una valoración empresarial, es necesario utilizar información contable retrospectiva ( Estados financieros) e indicadores financieros y económicos actuales de la empresa. El tiempo de contabilización de los datos utilizados y el tiempo de evaluación no son coherentes entre sí. La divergencia de los datos en el tiempo crea condiciones para la aparición de diversos tipos de distorsiones en ellos. Entre ellos se encuentran: cambios en las normas contables de los datos iniciales, denominación de las unidades monetarias, fluctuaciones monetarias, cambios estructurales en los precios, etc. Estas inconsistencias dan lugar al problema de ajustar todos los estados financieros y contables utilizados para llevarlos a un mismo nivel. estándar de tiempo, que es el momento estimado.
La elaboración y ajuste de estados financieros se rige por la norma BVS-IX, este proceso puede incluir:
- Fundición información financiera sobre la empresa que se valora y empresas-análogas a una sola base.
- Recálculo de los valores reportados a los actuales.
- Ajuste de las partidas de ingresos y gastos de forma que caractericen suficientemente los resultados de las actividades de la empresa durante un largo período de tiempo.
- Contabilización de los activos y pasivos improductivos y de los ingresos y gastos relacionados.
Llevar los estados financieros a una sola base.
En el marco del sistema de contabilidad estatal, una empresa siempre tiene la libertad de elegir los métodos de contabilidad. Esta elección se fija en la orden "Sobre la política contable de la empresa" por un período de un año y puede cambiar a lo largo de varios años. El principio de preparación de estados financieros no requiere el reflejo del valor real de mercado de ciertos activos de la empresa. En tal situación, las empresas prefieren utilizar aquellos métodos contables que minimicen los impuestos.
La valoración empresarial requiere obtener datos estandarizados que reflejen el mercado real y situación económica empresas En consecuencia, los estados contables de la empresa utilizados deben ser llevados a una norma contable única.
Dado que la legislación rusa no proporciona estándares para la preparación de dichos documentos financieros, y los inversores rusos no han desarrollado un único estándar generalmente aceptado para informar una empresa que refleje su condición de mercado, una posible opción es llevar los informes a los estándares IAS / GAAP / FRS. .
Ajuste de la información utilizada para la inflación.
La evaluación de la empresa debe basarse en los valores reales (despejados de la influencia de la inflación) de los indicadores utilizados. En condiciones de cambios significativos en los precios, los valores contables de los indicadores de costos difieren significativamente de sus valores reales. Por lo tanto, el uso de datos contables requiere su ajuste teniendo en cuenta la dinámica de los precios, es decir, inflación (o deflación) y cambios estructurales en los precios. Sin embargo, en las condiciones actuales de la economía rusa, el principal es el efecto distorsionador de la inflación.
En teoria gestión financiera Hay dos formas alternativas de ajustar (limpiar) los indicadores por el impacto de la inflación:
- ajuste directo de activos y montos de efectivo por los valores de los indicadores de inflación;
- teniendo en cuenta el impacto de la inflación en los activos y cantidades de dinero mediante la inclusión de indicadores inflacionarios en el procedimiento de descuento.
Las diferencias en el valor de los indicadores finales cuando se utilizan estos enfoques son ligeramente pequeñas en la industria. países desarrollados con un mercado establecido y una tasa normal de inflación. En países con altas tasas de inflación o hiperinflación aparecen diferencias en los valores de los indicadores totales dependiendo de la elección de uno u otro enfoque de ajuste por inflación. Al realizar una evaluación en la Federación Rusa, es preferible utilizar métodos basados en un ajuste directo de montos monetarios para los valores de los indicadores de inflación.
Además, como se muestra en el trabajo del profesor de SPbGIEA P. A. Vatnik, la inflación tiene un efecto diferente en los valores del tipo de flujo (ingresos, ganancias, entrada de fondos, etc.) y en los valores del tipo de flujo. stock (activos de todo tipo). Además, la distorsión de varios indicadores está asociada con las condiciones desiguales para su formación en el sistema contable. De acuerdo con los resultados del estudio, el ajuste de los datos contables y del proyecto de varios tipos necesarios para los cálculos y pronósticos financieros y económicos debe realizarse por separado.
Dependiendo del área de operación de la empresa, se pueden utilizar los siguientes indicadores de inflación: el índice de precios al productor, el índice de precios al consumidor, la devaluación de la moneda principal o el índice de precios se puede calcular para una empresa específica.
3. Evaluación situación financiera compañías
En el proceso de evaluación de un negocio, se hace necesario verificar previamente su posición financiera. Tal verificación proporciona antecedentes importantes sobre la empresa que se está valorando y calcula los valores de los indicadores de ajuste necesarios para encontrar el valor final del negocio.
Para evaluar la situación financiera de la empresa, es necesario elegir un modelo que permita:
- tener en cuenta el modelo elegido para ajustar los indicadores por el impacto de la inflación;
- reflejar la situación financiera de la empresa en el momento de la valoración;
- juego condición financiera los requisitos de seguridad económica de la empresa;
- determinar el superávit (déficit) del capital de trabajo de la empresa.
La metodología para evaluar la posición financiera de una empresa con fines de valoración empresarial puede basarse en uno de los tres enfoques principales.
- El primer enfoque implica la organización de una contabilidad diferenciada de todas las obligaciones de deuda por su vencimiento. Paralelamente, se fija la intensidad de las futuras entradas de efectivo y se comprueba su suficiencia para puntos individuales en el tiempo. Este enfoque se basa en el uso de información primaria sobre flujos financieros. La sistematización de esta información es muy laboriosa y realmente factible solo en empresas que manejan flujos financieros.
- El segundo enfoque se basa en el uso de un saldo de liquidez especial, que le permite establecer la posición financiera de la empresa. Al compilar el balance de liquidez, todas las partidas del balance se reagrupan según la velocidad de su rotación. Comparando partes de activos vendidos en una fecha determinada con partes de pasivos que deben pagarse (canjearse) en la misma fecha, se establece el valor del superávit de pago o del déficit de pago en un momento determinado.
- El tercer enfoque se basa en el uso de indicadores calculados sobre la base de una comparación del volumen de fondos y fuentes individuales que se han desarrollado en un momento determinado. Estos pueden ser indicadores de liquidez, indicadores de dependencia financiera o autonomía, indicadores estabilidad financiera etc. El uso práctico de cualquier variante de indicadores está asociado al establecimiento de un nivel crítico que permita clasificar la posición financiera de una empresa en términos de solvencia. Dado que los indicadores sirven solo como indicadores y no permiten determinar directamente el grado de solvencia, no se garantiza que este método esté libre de errores. Sin embargo, en la mayoría de los casos, proporciona un diagnóstico correcto de la verdadera situación financiera de la empresa, con suficiente precisión para incluirlo en el procedimiento posterior de evaluación de la empresa. Además, las ventajas de este método incluyen un alto grado de formalización.
4. Evaluación de riesgos de la empresa
A los efectos de la evaluación empresarial, el riesgo debe definirse como el grado de incertidumbre asociado con la recepción de los ingresos futuros esperados, en otras palabras, es el riesgo de no lograr (desviarse) el volumen planificado de ingresos futuros esperados o el riesgo de no cumplir el pronóstico.
A un cierto nivel de rendimientos futuros esperados, el mercado pagará más por un negocio si la probabilidad de esos rendimientos es mayor. En otras palabras, dado un cierto nivel de ganancias futuras esperadas (o flujo de caja, dividendos, etc.), cuanto menor sea el riesgo, mayor será el valor presente del negocio.
Existen dos enfoques para la interpretación de los elementos de riesgo en la evaluación:
- ajustar a la baja el flujo futuro esperado (ganancias, flujo de caja, dividendos, etc.) para reflejar esta incertidumbre;
- contabilizar el riesgo mediante el uso de una tasa de descuento más alta al estimar el flujo esperado para reflejar el rendimiento requerido como una recompensa por el riesgo.
Los científicos estadounidenses Birman y Schmidt muestran de manera convincente que, en teoría, una opción más correcta para tener en cuenta el elemento de riesgo es llevar el ingreso futuro esperado a lo que llamaron el "equivalente ajustado por certeza". Recomiendan que el flujo esperado sea ajustado por un factor que refleje la probabilidad de recibir un flujo dado. Entonces es posible aplicar el mismo descuento (una medida del costo de capital) a todas las decisiones de inversión alternativas.
Sin embargo, en la práctica, el enfoque de ajuste de riesgo de utilizar una tasa de descuento más alta es el más utilizado. La razón económica detrás del aumento de la tasa de descuento utilizada es buscar algún rendimiento adicional por encima de la tasa libre de riesgo para compensar el riesgo de poseer estos activos. Este enfoque está representado por los dos modelos CAPM/ART más comunes y el método acumulativo.
Etapa de evaluación.
5. Se están realizando los trámites de liquidación necesarios, previstos por los métodos de valoración de empresas seleccionados
La etapa final.
6. Ajuste de costos
En cualquier caso, independientemente de que se pretenda realizar una previsión de futuro, o de que se tomen como base datos históricos, la valoración empresarial se basa en una serie de variables clave. Su importancia relativa puede variar de una situación a otra, pero en muchos casos, variables internas como:
- el tamaño de la participación estimada (mayoritaria o minoritaria);
- tener derecho a voto;
- liquidez de la empresa (paquete);
- disposiciones que restringen los derechos de propiedad;
- privilegios especiales;
- la situación financiera del inmueble objeto de valoración;
- y etc.
Además, cabe señalar que la suma de los valores de todos los bloques individuales de acciones puede diferir del valor de la empresa en su conjunto. En la mayoría de los casos, la suma de los costos de los paquetes individuales es menor que el valor de todo el negocio, como si fuera adquirido por un solo comprador. Una empresa valorada en su conjunto tiene un valor diferente, ya que esta última está asociada a otros derechos e intereses distintos de la suma de todos los intereses minoritarios.
- Ajuste del valor de la empresa por la posición financiera
La variable interna clave es la posición financiera de la propiedad que se está valorando. Este es el indicador cualitativo más importante del estado de la empresa (negocio), ya que es obvio que negocio no rentable, que está al borde de la quiebra, no puede tener una valoración similar con una rentable y solvente.
Con el fin de contabilizar la situación financiera, al evaluar una empresa, se utiliza un indicador cuantitativo como el superávit (déficit) de capital de trabajo. La cantidad de excedente (déficit) de capital de trabajo se calcula comparando el capital de trabajo requerido y el capital de trabajo disponible.
Si el análisis de la posición financiera de la empresa revela la presencia de un exceso de capital de trabajo, entonces debe agregarse al precio recibido de la empresa, ya que este valor expresa los activos disponibles de alta liquidez no reclamados.
Si hay escasez de capital de trabajo, se debe restar del precio resultante de la empresa, ya que este valor representa dinero, que el propietario (inversor) de la empresa debe invertir en la empresa para garantizar su buen funcionamiento en el futuro.
- Ajuste del valor de la empresa por la cuota evaluada. Grado de control.
Una de las variables más importantes que afectan el valor de un negocio es el grado de control.
El costo del control depende de la capacidad de ejercer cualquiera o todos los derechos normalmente asociados con el control de la entidad. Al evaluar el impacto de los controles, se debe determinar la presencia o ausencia de varios controles en un caso dado y se debe tener en cuenta el impacto de cada elemento en el costo de los controles. La siguiente es una lista de algunas de las prerrogativas de control más comunes:
- elegir directores y nombrar gerentes;
- determinar la remuneración y los privilegios de la administración;
- adoptar políticas y hacer cambios en la dirección de la empresa;
- adquirir o liquidar activos;
- seleccionar a las personas con las que se deben realizar negocios y se firmarán contratos;
- tomar decisiones sobre la adquisición de otras empresas;
- liquidar, disolver, vender o recapitalizar la sociedad;
- vender o comprar acciones propias de la empresa;
- registrar acciones de la empresa para su emisión pública;
- declarar y pagar dividendos;
- realizar cambios en los documentos estatutarios o reglamentos internos.
Con base en la lista anterior, está claro que una persona que posee una participación mayoritaria en una empresa tiene algunos derechos muy valiosos que no están disponibles para un accionista que no se encuentra en una posición similar. Cada caso específico debe considerarse por separado, teniendo en cuenta el grado de control o su ausencia total. En caso de que falte alguno de los elementos de control, se deberá reducir el valor estimado de la participación controladora. Si hay algún elemento significativo de control en una participación minoritaria, también debe tenerse en cuenta al evaluarlo.
Hay tres enfoques para contabilizar el valor de una participación no controladora en un negocio:
- Una parte proporcional del costo de toda la empresa menos los descuentos correspondientes.
- Comparación directa con las ventas de otras participaciones no controladoras.
- Enfoque de abajo hacia arriba. Comenzando desde cero, todos los elementos disponibles del costo de la participación no controladora se suman secuencialmente.
- Ajuste del valor de la empresa por la cuota evaluada. Ajuste de liquidez.
La idoneidad para la venta rápida (liquidez) definitivamente aumenta el valor del negocio y, a la inversa, la falta de liquidez reduce su valor en comparación con un negocio comparable, pero altamente líquido. En otras palabras, el mercado paga una prima por la liquidez y baja el precio si no la hay.
porque los paquetes empresas cerradas no cotizan en el mercado de gran liquidez de las empresas abiertas, entonces una participación en una empresa cerrada suele valer menos que los paquetes de empresas abiertas comparables en otros aspectos. La liquidez relativa de las diferentes participaciones está influenciada por muchos factores. El valor de la acción también puede tener un valor. En algunos casos es más fácil vender una participación más pequeña, en otros es al revés. Con el tiempo, se ha ido reconociendo cada vez más la importancia del factor liquidez en la valoración empresarial. Numerosas recomendaciones y hechos muestran que la invendibilidad reduce el valor de las acciones (o acciones) de empresas cerradas en comparación con las acciones de empresas públicas en un promedio de 35-50%.
La falta de liquidez del paquete se puede explicar de una de tres maneras:
- aumentar la tasa de descuento para que tenga en cuenta las desventajas asociadas con la falta de liquidez;
- el descuento por falta de liquidez se puede hacer por separado;
- la provisión de liquidez puede tenerse en cuenta en el proceso de ajuste del riesgo.
- Personal clave de la dirección.
Quizás la característica de mayor calidad de muchas empresas cerradas es su dependencia de uno o más miembros del personal de gestión clave. En algunos casos, este factor puede ser tan importante que se debe hacer un ajuste especial por separado al estimar el valor.
- Baja diversificación de la producción.
Muchas empresas cerradas tienen una cartera de productos muy limitada, lo que puede aumentar sus riesgos y/o limitar sus oportunidades en relación con otras empresas. La estrechez del rango de producción puede convertirse en un limitador tanto para las categorías de consumidores potenciales como para el número de consumidores potenciales en cada categoría. También puede aumentar los riesgos asociados con la escasez de algunos tipos básicos de materias primas y materiales o con el lanzamiento de nuevos productos competitivos.
- Otros factores.
Otros factores que deben tenerse en cuenta en varios casos incluyen la intensidad y la naturaleza de los esfuerzos de I+D de una empresa, su posición en la industria, el tamaño y la calidad de sus activos en relación con otras empresas, los programas de educación y capacitación.
7. Elaboración de un informe de valoración empresarial
La elaboración de un informe de valoración de empresas se rige por la norma BVS-VIII.
Los principales objetivos del informe de evaluación son:
- presentar el análisis y la conclusión de manera clara y convincente;
- documentar los detalles de la evaluación como referencia.
En la mayoría de los casos, el informe de evaluación contiene las siguientes secciones:
- Introducción. (Información general)
- información macroeconómica.
- Información de la industria.
- Descripción de la empresa.
- Descripción de las fuentes de información.
- Análisis de la situación financiera y económica de la empresa.
- Evaluación de enfoques y conclusión.
